Blog de Inmobiliaria Sevilla 2000

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miércoles, 22 de octubre de 2014

10 respuestas a las principales dudas sobre el impacto de la reforma fiscal en la venta de una vivienda

artículo escrito por elena serrano, abogada y fundadora del despacho eslawyer, para idealista news
a partir de 1 de enero de 2015, cambiará el panorama tributario para los vendedores de inmuebles que pagarán más impuestos
hacienda no tendrá en cuenta la corrección monetaria ni los coeficientes de abatimiento, dos medidas que afectan en mayor medida a las casas compradas antes de 1994
1. ¿qué grandes conceptos tengo que comprender para entender la reforma?
los grandes cambios que aplicará el gobierno son dos y ambos perjudican a los vendedores. en primer lugar, termina con los coeficientes de corrección monetaria. se suprime este método de actualización del valor de compra, por el que se tenía en cuenta que una cantidad de dinero no tenía el mismo peso hace, pongamos, 30 años, que ahora. a partir de enero, diez millones de pesetas de los años 70 contarán como 60.000 euros actuales pese a que entonces significaban una cantidad mucho mayor de dinero
además, se suprimen los coeficientes de abatimiento, otra medida que beneficiaba al contribuyente. hasta ahora, cuando los bienes se habían adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia patrimonial generada desde la fecha de compra hasta el 20 de enero de 2006 podía reducirse en un porcentaje, que en el caso de los inmuebles era 11,11% por cada año desde la compra hasta 31 de diciembre de 1996
2. ¿me afectan estos cambios si reinvierto el dinero en la compra de otra vivienda?
no me afectarán siempre que el inmueble que he vendido fuera mi vivienda habitual y reinvierta todo el importe obtenido, en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. y no me afectarán porque en ese caso la ganancia estará exenta
3. ¿y si soy mayor de 65 años?
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las personas mayores de 65 años no tendrán que tributar por la venta de su vivienda habitual, aunque no reinviertan en una nueva vivienda habitual.
además, la reforma introduce una novedad para estas personas: estará exenta la ganancia patrimonial generada en la venta de otros inmuebles (aunque no sean su vivienda) si reinvierten todo el precio de venta en una renta vitalicia complemento de su pensión, con el límite máximo de 240.000 euros
4. ¿si quiero vender una casa que compré antes de 1994, me conviene venderla antes de final de año?
sí, porque se beneficiaría de los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria que el año que viene desaparecen
5. ¿pagaré lo mismo por vender una casa comprada que una casa heredada?
a efectos de calcular la ganancia patrimonial no importa el modo en que se adquirió la vivienda, por compra o por herencia. si se obtuvo por menor valor del que se transmite, se produce un incremento patrimonial que tributará en el irpf
6. ¿y qué ocurre si la adquirí en el mismo año en que la vendo?
pues que la ganancia patrimonial se ha producido en un período de tiempo inferior al año, por lo que su importe se integrará en la parte general de renta y se aplicará la tabla general del impuesto, con tipos de entre el 24,75% y el 52%
7. en este caso, ¿convendría vender el inmueble comprado este mismo año después de la reforma?
sí, porque a partir de 2015, las rentas que se produzcan por la transmisión de elementos patrimoniales que han estado menos de un año en mi patrimonio se integrarán en la base imponible del ahorro, con tipos de entre 20% y el 24% en 2015 (del 19% al 23% a partir de 2016). esto es beneficioso para el vendedor, puesto que los tipos máximos son considerablemente más bajos que en la parte general. de cualquier manera, todos los casos necesitan de un estudio pormenorizado
8. en 2015, ¿es mejor que venda o que done una vivienda a mis hijos?
en ambos casos se genera una ganancia patrimonial que deberá tributar en la renta, por lo que, en general, no existe un beneficio clara para optar por uno u otro sistema. es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía por ello que se calcula por diferencia entre precio de compra y el precio de mercado en el momento de la donación
9. ¿cambia la legislación para otros tipos de inmuebles? (garajes, oficinas, locales, suelos, etc.)
la eliminación de los coeficientes de abatimiento afecta a todo tipo de inmuebles y no sólo eso, porque afecta también a la transmisión de otros elementos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 como, por ejemplo, acciones o participaciones
10. ¿afectan mis otras rentas al importe que deberé pagar por la ganancia patrimonial generada en la venta? ¿puede ser que al vender la misma casa dos personas paguen importes diferentes en función de sus otros ingresos?
la venta de inmuebles a menos de un año hasta final de 2014 se integra en la base imponible general del irpf por lo que el resto de rentas (como los rendimientos del trabajo) podría incrementar el tipo aplicable
11. compré una casa en agosto de 1975 por 12.000 euros y la voy a vender por 350.000. ¿cuánto pagaría antes y después de la reforma?

tabla-venta-viviendas-reforma-irpf

(PUBLICADO EN IDEALISTA.COM)artículo escrito por elena serrano, abogada y fundadora del despacho eslawyer, para idealista news

a partir de 1 de enero de 2015, cambiará el panorama tributario para los vendedores de inmuebles que pagarán más impuestos
hacienda no tendrá en cuenta la corrección monetaria ni los coeficientes de abatimiento, dos medidas que afectan en mayor medida a las casas compradas antes de 1994
1. ¿qué grandes conceptos tengo que comprender para entender la reforma?
los grandes cambios que aplicará el gobierno son dos y ambos perjudican a los vendedores. en primer lugar, termina con los coeficientes de corrección monetaria. se suprime este método de actualización del valor de compra, por el que se tenía en cuenta que una cantidad de dinero no tenía el mismo peso hace, pongamos, 30 años, que ahora. a partir de enero, diez millones de pesetas de los años 70 contarán como 60.000 euros actuales pese a que entonces significaban una cantidad mucho mayor de dinero
además, se suprimen los coeficientes de abatimiento, otra medida que beneficiaba al contribuyente. hasta ahora, cuando los bienes se habían adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia patrimonial generada desde la fecha de compra hasta el 20 de enero de 2006 podía reducirse en un porcentaje, que en el caso de los inmuebles era 11,11% por cada año desde la compra hasta 31 de diciembre de 1996
2. ¿me afectan estos cambios si reinvierto el dinero en la compra de otra vivienda?
no me afectarán siempre que el inmueble que he vendido fuera mi vivienda habitual y reinvierta todo el importe obtenido, en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. y no me afectarán porque en ese caso la ganancia estará exenta
3. ¿y si soy mayor de 65 años?
las personas mayores de 65 años no tendrán que tributar por la venta de su vivienda habitual, aunque no reinviertan en una nueva vivienda habitual.
además, la reforma introduce una novedad para estas personas: estará exenta la ganancia patrimonial generada en la venta de otros inmuebles (aunque no sean su vivienda) si reinvierten todo el precio de venta en una renta vitalicia complemento de su pensión, con el límite máximo de 240.000 euros
4. ¿si quiero vender una casa que compré antes de 1994, me conviene venderla antes de final de año?
sí, porque se beneficiaría de los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria que el año que viene desaparecen
5. ¿pagaré lo mismo por vender una casa comprada que una casa heredada?
a efectos de calcular la ganancia patrimonial no importa el modo en que se adquirió la vivienda, por compra o por herencia. si se obtuvo por menor valor del que se transmite, se produce un incremento patrimonial que tributará en el irpf
6. ¿y qué ocurre si la adquirí en el mismo año en que la vendo?
pues que la ganancia patrimonial se ha producido en un período de tiempo inferior al año, por lo que su importe se integrará en la parte general de renta y se aplicará la tabla general del impuesto, con tipos de entre el 24,75% y el 52%
7. en este caso, ¿convendría vender el inmueble comprado este mismo año después de la reforma?
sí, porque a partir de 2015, las rentas que se produzcan por la transmisión de elementos patrimoniales que han estado menos de un año en mi patrimonio se integrarán en la base imponible del ahorro, con tipos de entre 20% y el 24% en 2015 (del 19% al 23% a partir de 2016). esto es beneficioso para el vendedor, puesto que los tipos máximos son considerablemente más bajos que en la parte general. de cualquier manera, todos los casos necesitan de un estudio pormenorizado
8. en 2015, ¿es mejor que venda o que done una vivienda a mis hijos?
en ambos casos se genera una ganancia patrimonial que deberá tributar en la renta, por lo que, en general, no existe un beneficio clara para optar por uno u otro sistema. es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía por ello que se calcula por diferencia entre precio de compra y el precio de mercado en el momento de la donación
9. ¿cambia la legislación para otros tipos de inmuebles? (garajes, oficinas, locales, suelos, etc.)
la eliminación de los coeficientes de abatimiento afecta a todo tipo de inmuebles y no sólo eso, porque afecta también a la transmisión de otros elementos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 como, por ejemplo, acciones o participaciones
10. ¿afectan mis otras rentas al importe que deberé pagar por la ganancia patrimonial generada en la venta? ¿puede ser que al vender la misma casa dos personas paguen importes diferentes en función de sus otros ingresos?
la venta de inmuebles a menos de un año hasta final de 2014 se integra en la base imponible general del irpf por lo que el resto de rentas (como los rendimientos del trabajo) podría incrementar el tipo aplicable
11. compré una casa en agosto de 1975 por 12.000 euros y la voy a vender por 350.000. ¿cuánto pagaría antes y después de la reforma?

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(PUBLICADO EN IDEALISTA.COM)

La reforma fiscal acelera la venta de casas antiguas

En medio del profundo estancamiento inmobiliario que está viviendo España, algunas medidas impositivas han animado puntualmente las transacciones, tal como ocurrió con la eliminación de la deducción por compra de vivienda en 2013 (que aceleró las operaciones en los meses previos a su entrada en vigor). Ahora, la reforma fiscal de Cristóbal Montoro (aprobada el pasado miércoles en el Parlamento) incluye una medida que ya está moviendo el mercado de viviendas usadas. Y la presión sobre los vendedores irá creciendo a medida que se acerque el final de año.
El motivo es el contundente palo impositivo que sufrirán aquellos propietarios que hayan comprado su casa antes de 1995 y la «coloquen» a partir del próximo enero. Actualmente, cuando se vende una vivienda —o cualquier otro bien inmobiliario— no se tributa por la revalorización que haya experimentado desde el año en que se compró.Esto se debe a que existen dos coeficientes correctores esenciales. Uno es el de actualización (que tiene en cuenta la inflación); y el otro es el de abatimiento (que reduce la ganancia patrimonial en inmuebles adquiridos antes de 1995, con una rebaja que crece de forma progresiva en función de la antiguedad).
Para comprender la enorme magnitud de esta subida en la carga fiscal, el letrado Francisco Soto Balirac pone un ejemplo muy ilustrativo en la página web de Garrigues (bufete en el que es asociado). Si un inmueble se adquirió en el año 1970 por 400.000 pesetas y se vende en el próximo año por 200.000 euros, la revalorización es de 197.600 euros. A partir de 2015, se le aplicará un gravamen de entre el 20 y el 24% y el total a pagar superará los 46.000 euros. Tal es el resultado de tributar por el 100% de la ganancia. ¿Qué ocurría hasta ahora? Aplicando los dos coeficientes (actualización y abatimiento) «la factura a pagar al fisco por esta operación será de 8.500 euros, menos de una quinta parte», según los cálculos de Soto Balirac. Se trata de un ejemplo que puede coincidir con muchas viviendas de barrios como Nervión o Los Remedios.
(PUBLICADO EN SEVILLA.ABC.ES)

Aviso a propietarios: el defensor del pueblo, preocupado por el aumento de impuestos para quien venda su casa en 2015

soledad-becerril-defensor-del-pueblo
La reforma fiscal del ministro montoro contempla subidas de impuestos (vía irpf) para el propietario que venda su vivienda a partir de 2015. por eso, eldefensor del pueblo muestra su preocupación, en especial para aquellos contribuyentes que puedan verse obligados a vender su vivienda por una situación de dificultad económica. además, advierte del impacto que puede tener en el sector inmobiliario
soledad becerril, defensora del pueblo, ha pedido información al ministerio de hacienda sobre los cambios previstos en el proyecto de reforma fiscal: la eliminación de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (irpf), unos coeficientes que reducen la fiscalidad en la venta de inmuebles vía irpf pero que tienen los días contados si sale adelante esta reforma
el objetivo de este organismo es saber si se ha previsto alguna modificación que tenga en cuenta a contribuyentes que puedan verse obligados a vender su vivienda por una situación de dificultad económica. la eliminación de estos dos coeficientes hará que aumente la tributación por las ganancias obtenidas en la venta de inmuebles, especialmente de inmuebles adquiridos antes de 1994
además, prevé un impacto en el sector inmobiliario en forma de una oleada de venta de inmuebles de aquí a finales de año y en forma de alteración de precios
- los coeficientes de actualización sirven para corregir la depreciación monetaria;  con su aplicación se obtiene un valor de compra actualizado a la fecha de venta. por ello, cuando entre en vigor la reforma fiscal quienes decidan vender una vivienda tendrán que pagar más por esa plusvalía patrimonial que si la venta se hubiera hecho en el año 2014, cuando existía la actualización
- los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia sujeta al pago de impuestos para los activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. al eliminarlos las plusvalías patrimoniales por la venta de un inmueble que se posee desde hace tiempo, tendrán que tributar en el irpf por cantidades muy superiores a las actuales
por poner un ejemplo de cómo puede afectar la eliminación, tengamos en cuentauna casa comprada en 1989 por el equivalente en pesetas a 80.000 euros y vendida el 1 de julio de 2014 por 500.000. el vendedor hoy pagará en impuestos aproximadamente 29.000 euros menos (aplicando los coeficientes) que si vendiera la casa en enero de 2016, una vez aplicada esta reforma
¿quién se salvará de pagar más impuestos por la venta de su vivienda a partir de 2015?
los siguientes colectivos deben vender su casa (en especial los que compraron antes de 1994) para no perder los beneficios fiscales acumulados: quienes no venden una vivienda habitual; quienes no tienen intención de reinvertir la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra y quienes realizan la venta de una casa pero agotan el plazo de dos años para comprar otra
(PUBLICADO EN IDEALISTA.COM)

La banca vuelve a dar hipotecas por hasta el 100% del valor de tasación


Las hipotecas que financian el 100% de la compra de una vivienda, sencillas de conseguir antes de la crisis pero desterradas de los bancos a medida que se restringía el crédito y la oferta hipotecaria perdía lustre, vuelven a contemplarse en las oficinas bancarias. Aunque no de forma generalizada (lo habitual es financiar como mucho el 80%), a cambio de intereses elevados, una alta vinculación, o como excepción a clientes muy solventes y con avales muy cualificados, la banca empieza a abrir la mano con este tipo de hipotecas, en los últimos tiempos reservadas exclusivamente para los pisos adjudicados.
En un momento en que las hipotecas han vuelto a la liza, con una guerra de precios que ha llevado a una rebaja generalizada de los diferenciales sobre el euríbor, algunas entidades financieras dan un paso más y no cierran la puerta a cubrir el 100% de lo que cuesta una casa. Dos ya lo han hecho de forma oficial.
Ibercaja comercializa la Superhipoteca 2014 con la que se puede obtener el 100% del valor de la tasación con un plazo máximo de amortización de 40 años. El tipo de interés es del 3% el primer año y el resto del periodo se aplica un diferencial del 2% sobre el euríbor, cumpliendo condiciones. Los requisitos son la domiciliación de la nómina o pensión y de al menos tres recibos, contratar el seguro multiriesgo Ibercaja Hogar y seguro de vida, hacer gasto con tarjetas, tener un determinado saldo acumulado en la cuenta de ahorro e invertir en un fondo gestionado por la entidad. Ofrece dos años de carencia, durante los cuales solo se pagan intereses sin amortizar capital.
También Caja Ingenieros dispone de la Hipoteca Hogar con la que es posible alcanzar una financiación superior al 80% y hasta el 100% del valor del inmueble. El tipo de salida es del 4,50% y después euríbor más un interés del 3,50% sin vinculación. Con la máxima bonificación, el diferencial se rebaja hasta el 2,74%. Es necesario domiciliar la nómina, contratar otro producto por importe igual o superior a 3.000 euros, y también un seguro de protección de pagos, vida y hogar.

Negociar las condiciones
Aunque por norma general el límite de financiación actual es del 80% del valor de tasación o de compraventa, negociar con el banco puede dar sus frutos. En las oficinas bancarias de varias entidades no dicen un ‘no’ rotundo cuando un cliente pregunta por una hipoteca al 100% para un piso de terceros, y se muestran dispuestos a estudiar el caso una vez se presenta toda la documentación requerida, como nóminas, declaraciones de la renta y vida laboral. Un portavoz de Banco Popular asegura que la entidad no concede estas hipotecas, aunque en la red comercial se informa a los clientes de que los créditos se analizan caso por caso.
 Desde la Caixa explican que no han cambiado su política de otorgar el 100% solo a las viviendas de su cartera, pero reconocen que no renuncian a estudiar “casos particulares” y en alguna ocasión pueden dar luz verde a financiar el 90% o el 95% a clientes muy excepcionales. Banco Sabadell asegura que no es la práctica habitual, pero que “en algún caso muy concreto se llega a acuerdos con los promotores para financiar al 100% pisos de difícil salida”.

Santander, BBVA y Popular las ofrecen para sus casas
Los préstamos hipotecarios para las viviendas en manos de la banca siguen siendo las que mejores condiciones ofrecen. En estos casos la financiación siempre es más ventajosa, con una cobertura de hasta el 100% del precio de la vivienda, diferenciales sobre el euríbor más bajos y poca vinculación.
La Hipoteca Altamira de Banco Santander, exclusiva para inmuebles de la entidad, ofrece ahora pagar una cuota de 31,1 euros al mes por cada 10.000 euros financiados, a un plazo de hasta 40 años. El tipo de interés es del 1,65% sobre el índice euríbor, siempre y cuando el cliente domicilie la nómina y contrate un seguro multiriesgo de hogar. Sin vinculación, el diferencial se eleva al 1,90%. La comisión de apertura es del 0,50%.
BBVA también financia el 100% hasta 40 años para los pisos adquiritos en su inmobiliaria Anida. Según explican desde la entidad, las características del producto se adaptan a las necesidades y a la vinculación del cliente.
Y Banco Popular dispone de la Hipoteca Aliseda que financia hasta el 100% del precio de compraventa más los gastos derivados de la operación, como impuestos, gestoría y notaría. El diferencial es del 0,90% sobre el euríbor el primer año y del 1,25% el resto de años. No tiene comisiones de apertura ni de estudio y ofrece un periodo de carencia de hasta 24 meses.

La Hipoteca Net Portal Inmobiliario de Caja España-Duero, solo contratable a través de Internet, da el 100% del menos de los valores de tasación o compraventa a un interés fijo del 2,75% el primer año y euríbor más un diferencial del 2% el resto, suscribiendo un seguro de hogar y vida El plazo es de hasta 30 años y tiene comisión de apertura.

(publicado por cincodias.com)

miércoles, 15 de octubre de 2014

¿Por qué no se vende mi vivienda?


Siempre hay tiempo para bajar el precio de la casa. Es una de las muchas ideas desacertadas que manejan los propietarios y que arruinan la venta.
Poner un precio demasiado alto lleva a la exclusión, ya que la mayoría de personas que se interesan por una casa lo hacen en los primeros 15 días de su puesta en venta. Si el precio está fuera de mercado, el piso se quema, es decir, el dueño “queda sujeto a tener que rebajarlo excesivamente y cerrar la venta por un precio inferior al que debería”. De hecho, cuanto más tiempo tarde en venderse, menos valor tendrá.
Aunque parezca increíble, se venden casas. Algunas en horas. Casi siempre suele ser en el mismo contexto: inversor y precio bajo. 
También un inversor ha sido el comprador de un tercero sin ascensor que necesita alguna reforma en el barrio de Prosperidad (Madrid) por 130.000 euros. “El piso entró en cartera por la mañana y se vendió por la tarde”, narra uno de los agentes de Gilmar.
Al margen de estos casos, “el plazo medio de venta ronda los 150 días, mientras que en 2007 solo eran necesarias un par de semanas”
La culpa del parón de las ventas fue de la burbuja inmobiliaria, pero no toda. Muchos propietarios llevan meses y años con el cartel de se vende descolorido. Siguen esperando una llamada.
Las agencias tienen constancia de casas que se pusieron a la venta en los primeros años de la crisis y que aún siguen sin comprador.
Algo no funciona. “Si una vivienda lleva más de dos años puede ser porque el precio no se ajusta a su estado y la valoración puede estar equivocada”, dice Esteban Caso, director de calidad de Gilmar.
En el 99% de los casos no se vende porque no es el precio al que los compradores quieren comprar, considera Rafael Valderrábano, director de Básico Homes, empresa especializada en vender pisos de bancos y cajas. Su receta: precio objetivo y escuchar a los clientes.
Sirve de ayuda conocer los testigos de venta. Y atención. “No son a qué precio está publicitando su vivienda el vecino de enfrente, sino al que se firma la compraventa”. Aferrarse a un valor por el que hace años el dueño estimó que cerraría la operación y que hoy no se ajusta a la realidad es nadar a contracorriente. También creer que nuestra casa es la mejor.
“Una adecuada valoración supone más del 75% del éxito de la venta”.
La siguiente herejía es no preparar el inmueble. Aunque parezca obvio, no lo es. Hay que limpiar y recoger, quitar trastos, ordenar, conseguir buena luz, que huela bien…
“Casas que llevaban en el mercado nueve meses, han sido limpiadas, ordenadas, se han sacado buenas fotografías y se han vendido en semanas al mismo precio que estaba”, cuenta el bróker canario.
Los expertos creen que los portales inmobiliarios y las páginas web de las agencias continúan siendo los grandes escaparates.
Eso sí, no basta con tirar el anuncio. Viviendas con información deficiente son invisibles, ya que aparecen al final de la búsqueda. Hay que detallar con rigor las características, servicios y ventajas, apunta Caso. Y describir todos los extras: parques, centros médicos o comerciales cercanos, medios de transporte…
Un buen reportaje fotográfico puede inclinar la balanza. Mucho mejor si el anuncio incluye vídeos de alta calidad. “Hoy no se visita una vivienda sin antes ver fotografías y conocer las características del inmueble”, dicen en Gilmar, que tiene en cartera 3.000 viviendas. Su media son 16 visitas por venta. “Hay clientes a los que al principio no les había interesado la vivienda, pero tras captarlos y realizar un reportaje fotográfico la visitaron y compraron”, cuenta Sosa.
Al final hay que optimizar el tiempo y algunos expertos creen que las redes sociales hoy por hoy no son rentables. “Son una herramienta para relacionarte con el mercado, para que te conozcan. Es muy posible que tengas más clientes y visitas, pero si el único objetivo es vender ¡olvídate de las redes sociales!”, dice el director de Básico Homes.
Más consejos: dar facilidades a la hora de visitar la propiedad, revisar que todos los documentos estén al día (IBI, certificado energético, registro de la propiedad) y tener preparado el contrato de arras.
Puede que nada de esto funcione. No hay que olvidar que hay casas en zonas en las que prácticamente no existe demanda y que no se venderán en muchos años. Ante la duda, lo mejor es ponerse en manos de un profesional con formación y posibilidades de obtener financiación. Están entrenados para vender.
(Extracto de un artículo publicado en http://economia.elpais.com/economia/2014/10/10/actualidad/1412958585_779242.html)

martes, 7 de octubre de 2014

La venta de viviendas movió 22.255 millones de euros hasta junio, un 31% más

Pisos en Alcorcón, Madrid

Y una noticia positiva más para el mercado inmobiliario, que después de sumar tres años consecutivos de caídas, muestra que el mercado de vivienda libre en España movió en el primer semestre 22.255,1 millones de euros, lo que supone un aumento del 31% en comparación con el mismo periodo del pasado año 2013, que movió unos 16.976,6 millones en los primeros seis meses del año,
Según los datos el Ministerio de Fomento, los 22.255,1 millones de euros se corresponden con las 164.368 transacciones de vivienda libre que se hicieron entre enero y junio del presente 2014 (un 27% más que un año antes): un 48,4% en el primer trimestre y un 12,1% en el segundo.
En concreto, las casas y pisos libres de segunda mano movilizaron 18.554 millones (un 35% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 3.701,1 millones , no obstante muestra un crecimiento del 14,2%.
La mayor cuantía en las transacciones de vivienda libre en los seis primeros meses del año fuen en la Comunidad de Madrid con 4.320,9 millones de euros. Por detrás se situaron Cataluña (4.038,9 millones), Andalucía (3.988,9 millones) y la Comunidad Valenciana (2.700,9 millones).
A continuación se encuentran País Vasco (1.055,2), Canarias (1.043,5 millones), Baleares (957),Castilla y León (742,6), Galicia (674,4), Castilla-La Mancha (582,8), Murcia (517,2) y Aragón (484,5).

Fuente: eleconomista.es (spainhouses.net)

El curioso caso de los propietarios a los que les sale gratis la hipoteca (o incluso les pagan por ella)

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Con los tipos de interés y el euribor por los suelos, muchos hipotecados han visto cierto alivio en sus préstamos. Pero aquellos que se están beneficiando de la desgravación por vivienda viven una situación particular que ha provocado que o no paguen nada de intereses o estén recibiendo dinero por tener una hipoteca.
“Ahora mismo nos encontramos con un escenario en el que las medidas del bce han provocado que los tipos de interés y el euribor se encuentren en mínimos históricos, ante la posibilidad nada descartable de que bajen aún más. Además de este aspecto positivo para el pago de una hipoteca, muchas familias siguen beneficiándose de la desgravación por vivienda con lo que se encuentran que o no están pagando nada de intereses o están recibiendo una bonificación de parte de ese capital”, según nos comenta el responsable de idealista hipotecas, juan villén.
Para poder explicar este caso tan extraordinario, nada mejor que un ejemplo:
Tenemos una hipoteca de 100.000 euros a euribor + 0,5% con lo que el tipo de interés que pagamos se nos queda, redondeando al alza, en el 1%. Es decir, pagamos de intereses 1.000 euros anuales.
Ahora bien, para aprovechar al máximo la desgravación por vivienda, amortizamos el máximo anual permitido de 9.015 euros (entre intereses y capital).
Aplicando el 15% de deducción fiscal (los dos primeros años la ayuda es del 25%) recibiremos de hacienda 1.352,25 euros, dándose la paradoja de que estaremos pagando al año 1.000 euros de intereses y recibiendo 1.352,25 de ayudas.
Esto provoca que el estado esté “regalando” 352 euros de amortización de hipoteca, lo que supone una bonificación en lugar de un coste.
Para echar más leña al fuego, esta misma semana la organización para la cooperación y el desarrollo económicos (ocde) pidió a españa la eliminación de la deducción fiscal en una medida con la que, estiman, se ahorrará 1.800 millones de euros al margen de impulsar la igualdad, ya que en su opinión “solo beneficia a un grupo de hogares”.
En españa  en  un total de 5.442.785 ciudadanos se beneficiaron de esta deducción.  Cabe recordar que esta deducción desapareció en 2013 para nuevos hipotecados, aunque se mantiene para aquellos que compraron su vivienda antes de esa fecha.
“Cuando se quitó la ayuda no tuvo carácter retroactivo, pero la ocde tiene parte de razón ya que en términos económicos puede tener su sentido ya que ahora se da la paradoja de que mucha gente -sobre todo los que contrataron su hipoteca antes de 2008, con diferenciales muy bajos-, se encuentran con la situación en la que no están pagando nada de intereses o incluso les están bonificando parte del capital”, detalla villén.
No obstante, el responsable de idealista hipotecas avisa de que esto es “una situación puntual” ya que cuando suba de nuevo el euribor “se volverá a normalizar la situación”.
No obstante, a modo de reflexión, “sirve para darse cuenta de cómo, a pesar de que las arcas públicas están bajo mínimos, se está produciendo una situación en la que el estado está regalando dinero” a propietarios que, aunque compraron la vivienda con esas premisas y bonificaciones, también se produjeron en un escenario muy diferente al que se vive actualmente tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y el hundimiento del euribor que ha pasado del 5,39% de 2008 al 0,36% actual.
(PUBLICADO POR IDEALISTA.COM)

miércoles, 1 de octubre de 2014

Vende ya o paga más

Seguramente usted aún no lo sabe, pero si tiene una casa en venta y la compró antes de 1994, se le avecinan unos meses de vértigo. Será protagonista de una aventura contrarreloj, en la que necesita encontrar un comprador para su casa antes del 31 de diciembre. Usted y todos los que, como usted, venden pisos adquiridos con anterioridad a esa fecha van a tener problemas para dormir.
Por si aún no se ha enterado, estamos a las puertas de un nuevo rally inmobiliario: una competición por vender la casa antes de que llegue una fecha concreta. Provocará un aluvión de operaciones cerradas y una bajada aún mayor de precios. Parece contradictorio pero no lo es
¿La razón? El uno de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. Dicho de otro modo, a partir de ese momento Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año
Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble, se aplicaba un coeficiente reductor (llamado coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
A raíz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar más por ello hasta un 55% más, a no ser que… a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.
Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación (la medida se anunció en julio, pero ha pasado inadvertida entre los calores veraniegos) comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja. Antes que pagar más a hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar.
No es el primera vez que una decisión política relacionada con la fiscalidad dispara puntualmente el número de operaciones. Sucedió cuando en diciembre de 2012 desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los últimos meses de ese año el número de compraventas se disparó un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron su decisión de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales. Los precios, incluso, lograron frenar temporalmente su caída y en algunos lugares se registraron pequeñas subidas puntuales.
En esta ocasión la presión es inversa. Ahora son los vendedores los que tienen que competir brutalmente entre ellos para cerrar la venta antes de una fecha concreta. los precios, lejos de repuntar, tendrán que ajustarse rápidamente a las exigencias de la demanda. El factor tiempo corre en contra de los vendedores
No olvidemos, asimismo, que la demanda en España ha adquirido grandes aptitudes negociadoras en los últimos años. Saber que el vendedor necesita vender rápido para ahorrarse una cantidad importante provocará que los precios aceleren su caída hasta, por lo menos, final de año. La caída afectará a todos los segmentos del mercado (incluidas las viviendas que no están afectadas por esta medida).
¿Y luego qué pasará? Cuando llegue el uno de enero de 2015 el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, y a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales. El precio, en cambio no recuperará los niveles actuales ni vivirá un repunte simétrico al número de operaciones. Será la cara más positiva de la medida, ya que nos habrá acercado más al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario español.

Fernando Encinar es jefe de estudios de idealista.com (publicado por elpais.com)

lunes, 22 de septiembre de 2014

Los 10 consejos para cambiar de compañía eléctrica


Con la ley de liberalización del sector de la energía todos podemos decidir con qué compañía queremos estar. tenemos las firmas de referencia (endesa o iberdrola), las alternativas (holaluz, zencer o gesternova). cambiar de compañía es gratis y rápido, pero ¿cómo saber si nos conviene lanzarnos a contratar otro operador?lo más importante para decantarse por el cambio es mirar bien el precio del kilovatio, analizar las cláusulas de permanencia y los precios de mantenimiento, según los consejos del comparador online comparatarifasenergía.es para el portal, hay 10 claves para que el cambio sea un éxito:
mirar el precio del kilovatio. en la tarifa regulada por el gobierno el precio aproximado es de 12 céntimos de euro por kilovatio (casi un 50% más que en hungría, el país más barato de la ue)
compara el precio de la potencia. si contratas potencia de más te saldrá mucho más caro. hay que añadirle el coste de derechos de acceso
si te aplican un descuento, ¿sobre qué precio lo aplican?.hay que ver si es sobre el coste total, sobre el del kilovatio y durante cuánto tiempo
- la duración del contrato y de sus descuentos: indefinido, 1 año, etc. en algún caso nos puede salir caro tener permanencia en una compañía que, por ejemplo, haga revisiones de precios periódicas y no nos hayamos enterado
penalización si cancelamos anticipadamente
- el trato que recibimos al otro lado del teléfono. siempre es importante saber que nos van a atender correctamente y a solucionar un problema en caso de que lo tengamos
origen de la electricidad que nos suministra (eólica, nuclear o combinada, que es la más normal)
- servicios de mantenimiento y precio de los mismos. hay puede estar la diferencia entre una tarifa normal y una barata
en este sentido no existe una ley escrita. hay usuarios que prefieren precio, otros el trato o la garantía de la empresa operadora o porque haga un paquete combinado. lo importante es que tenemos la opción de elegir
(publicado por idealista.com)

La compraventa de viviendas sube en julio un 11% interanual

Los últimos datos de compraventa de viviendas registrados por el INE se refieren al pasado mes de julio y hablan de aumento en la actividad. Sobre todo, en lo que se refiere a viviendas de segunda mano, que no quiere decir estrenadas.
El INE registra una aumento de casi un 11% interanual en las compraventas de viviendas en julio de este año (28.600) respecto al mismo mes del pasado año. El 37% son nuevas y el 63% usadas.
El número de operaciones sobre viviendas nuevas disminuye algo más de un 7% y el de usadas se incrementa un 24,7% respecto a julio de 2013.
De todas las transacciones de vivienda, el 90% son de precio libre y el 10% de protegidas (no llegan a 2.900) , pero mientras que el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 9% respecto a julio de 2013, el de protegidas subió casi un 26%.
La Comunidad Valenciana, Canarias y La Rioja han sido las más activas en compraventa de viviendas.
(publicado por http://economia.elpais.com)

lunes, 15 de septiembre de 2014

¿Cómo puedo recuperar un piso alquilado si lo necesito para mí o un familiar?

aunque los contratos de alquiler se hacen para cumplirlos, la vida da muchas vueltas y es posible que, igual que los inquilinos pueden (y suelen) abandonar la vivienda antes de tiempo, el propietario la necesite en una fecha previa a la finalización del acuerdo. en este sentido, la reforma de la ley de arrendamientos urbanos (lau) del pasado 6 de junio del 2013 ha flexibilizado de manera notable el proceso para recuperar un piso alquilado en caso de necesidad
el artículo 9.3 de la lau establece que el dueño de una vivienda arrendada puede recuperarla antes de tiempo para utilizarla como residencia habitual, para él o un familiar de primer grado de consanguinidad o por adopción (padres, madres, hijos) o para su cónyuge, si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial)
para hacer efectiva la reclamación de la vivienda, debe haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, y el propietario debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación. pero no basta solo con comunicártelo, además deberá aportar la documentación que acredite el motivo por el que necesita recuperar la vivienda
una vez desalojado el piso, el propietario o sus familiares tienen 3 meses para ocupar la vivienda. si no lo hacen, el antiguo inquilino tiene derecho a pedir que le restituyan en un plazo de 30 días y por una duración de tres años. además, también podría pedir una indemnización por los gastos que el desalojo y la mudanza le hayan ocasionado
(Publicado por idealista.com)

Consejos útiles para decorar bien la entrada de la casa y venderla cuanto antes

Se dice o se lee a veces que en una visita inmobiliaria,el posible comprador decide ya, a los x segundos de su visita, si va a comprar o no la casa que está descubriendo. quien escribe esto seguramente se lo cree, pero lo cierto es que nunca se ha comprobado con exactitud esta hipótesis. pero existe una mucho más fiable, ya que refleja la opinión de la inmensa mayoría de los profesionales del sector inmobiliario: muchas personas deciden ya, en pocos segundos, que no van a comprar el inmueble. por estar oscuro, por estar antiguo, por oler mal, por ‘feeling’, por buenas o malas razones, poco importa: han decidido que no les apetece, que ésta no es su casa, y quieren irse ya
puede ser que el piso o la casa no les convengan, es cierto. pero también, muy a menudo, las personas se fían tanto de sus primeras percepciones (negativas) que no evalúan bien el potencial del inmueble que están visitando, aunque corresponde a lo que buscan. ven un piso ‘de abuelos’ en vez de centrarse en lo que realmente importa: la superficie, la distribución, la luminosidad natural… por eso es necesaria, y por eso está tomando tanta importancia en nuestro mercado inmobiliario, la preparación estética y práctica de los inmuebles para la venta, también conocida como ‘home staging’
¿y en qué espacio es más esencial esta preparación? en la entrada, que, siendo el primero y el último sitio que pisan los compradores potenciales, determina cómo quedan la primera y la última impresión – las más importantes
aplicando unas reglas sencillas se puede optimizar la presentación de la entrada de un piso o de una casa, con estos objetivos: sacar fotos más atractivas, provocar más visitas, mejorar la primera impresión, facilitar el trabajo comercial en torno al inmueble, y así apoyar una venta rápida y al precio más alto
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1. quitar muebles en exceso: cuanto más se pueda respirar y mover en un recibidor mejor. es una zona donde se acumulan personas en el principio y en el fin de todas las visitas
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2. optimizar la luminosidad: pintar de blanco paredes y techos, añadir fuentes de luz, colocar bombillas más potentes, etc.: importa que la entrada no quede como un sitio oscuro
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3. despersonalizar: cuando de vender un inmueble se trata, ni la entrada ni los demás espacios son para colores demasiado vivos, ni para lámparas antiguas, cuadros u objetos personales; la atención se debe fijar desde el primer segundo en el inmueble, no en las cosas
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con una preparación a medida de su casa o piso, conseguirá fotos más atractivas para sus anuncios, más clics, más llamadas, y hasta 8 veces más visitas. su inmueble a la venta destacará en su mercado local. y más que nada, conseguirá que cada comprador potencial se sienta cómodo desde el primer instante, pueda apreciar todo el potencial de su casa, y pueda tener el flechazo. con esto y un precio de venta adecuado al mercado, se consigue vender una casa. un buen profesional de ‘home staging’ le aporta los conocimientos, el material y la financiación ‘0 € invertido’ para realizar estos cambios esenciales

artículo escrito por matthieu bouchon y publicado por idealista.com

lunes, 8 de septiembre de 2014

El BCE ha sorprendido al mercado al bajar los tipos de interés al mínimo histórico del 0,05%

el bce ha sorprendido al mercado al bajar los tipos de interés al mínimo histórico del 0,05% desde el 0,15% anterior. también ha establecido la facilidad de depósito en el -0,20%, frente al -0,10% anterior. esta medida responde al mal comportamiento de la economía europea y ante el temor a entrar en una dinámica deflacionaria
además, la junta del bce decidió reducir en 10 puntos la facilidad de depósito (la denominada 'hucha de los bancos') hasta el -0,20% y la facilidad marginal de crédito hasta el 0,30% (-0,10% menos). otra de las noticias bomba fue la de lanzar un programa de compra de bonos y valores respaldados por activos (abs) por una cifra no concretada pero que según los analistas podría alcanzar los 500.000 millones de euros
"se ha tomado está decisión con la idea de apuntalar la inflación a medio-largo plazo en el objetivo de situarlo por debajo del 2%", sobre todo después de haber pasado por un "tiempo prolongado" de baja inflación, según anunció el presidente del bce, mario draghi, durante la rueda de prensa posterior al anuncio del emisor central
el presidente adelantó además de que "vigilan de cerca los riesgos" de la eurozona, sobre todo ante una posible "dinámica de crecimiento negativo" o ante la posibilidad de que los conflictos políticos puedan afectar a las economías comunitarias
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"el impacto de esta nueva bajada se tendrá que ver en el euribor a 12 meses, que es el que afecta a las hipotecas. lo normal es que baje del mínimo histórico marcado en agosto (0,469%). la cuestión será ver si cae por debajo del 0,4%", según revelajuan villén, responsable de idealista hipotecas
a pesar de esta nueva caída de 10 puntos básicos, "los hipotecados no pueden pensar en que les va a reportar muchas alegrías ya que para una hipoteca media apenas representará un ahorro anual de unos 60 euros", añade villén
la medida en principio responde al estancamiento en la eurozona, principalmente por la paralización de países como italia o francia. no obstante, con los tipos en el cero virtual, el bce se queda sin margen para realizar medidas convencionales que permitan azuzar la economía
desde idealista hipotecas la recomendación sigue siendo la misma, los que piensen hipotecarse en un futuro cercano deben pensar en que a lo largo de la vida de una hipoteca (unos 25 años de media) lo normal es que el euribor retome valores cercanos al 3%, que es su media histórica: "siempre recomendamos no dejarse llevar por los mínimos del euribor y hacer calculos para no pillarnos los dedos en el futuro", apunta villén
fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, explica que “este descenso no se trasladará necesariamente al euribor a 12 meses, aunque la probabilidad de que empuje a nuevos mínimos al indicador es elevada. por esta razón, el ahorro que la medida anunciada hoy puede acarrear a los hipotecados es mínimo, por lo que su impacto en el mercado inmobiliario será limitado”
en la decisión del bce podrían haber pesado mucho los datos de actividad del sector servicios en la zona euro del mes de agosto que se publicaron ayer. los analistas de 'link securities' explicaban en un informe matutino que estas cifras muestran que la economía de la región sigue expandiéndose a un ritmo “muy bajo”
“es más, se pudo confirmar que el crecimiento de la actividad se está ralentizando en alemania y es nulo en francia, mientras ésta se contrae en italia. las únicas noticias positivas las dieron irlanda y españa, cuyos sectores de servicios, los que tienen un mayor peso relativo en sus respectivas economías, están creciendo con fuerza”, aclaraba el bróker
estos expertos explicaban que esta lectura es “preocupante” porque las tres mayores economías de la zona euro muestran “síntomas de estancamiento” y creen que confirma la “necesidad de una nueva actuación por parte del bce”
(publicado en idealista.com)

lunes, 1 de septiembre de 2014

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martes, 22 de julio de 2014

Invertir en buenas viviendas a más de cinco años vista

La vivienda volverá a ser un activo interesante en el que invertir, una vez el precio se ha ajustado, y ha descendido la rentabilidad de depósitos bancarios y deuda pública. Ahora bien, solo para inversores que tengan un patrimonio elevado, a más de cinco años vista y tras una rigurosa selección del inmueble. Esa es la opción apuntada por Bankinter.
La entidad financiera parte de que el mercado inmobiliario inicia lentamente un cambio de ciclo y se dirige hacia una reactivación que será gradual. Prevé una mejora del entorno económico a lo largo de los próximos 18 meses y detecta moderación en el descenso de los precios.
A su juicio, la tendencia alcista en oficinas y centros comerciales podría trasladarse durante los próximos trimestres al mercado residencial de calidad. "Las cifras de ventas de viviendas durante los primeros meses del año corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendrá definido por un rápido despegue de la demanda, sino por una recuperación más lenta que en ciclos anteriores", según Bankinter.
Dos son los motivos por los que descarta que la demanda de vivienda alcance las cifras de 2005-2007: el descenso de la población y falta de crédito. Según el INE el grupo de quienes tienen entre 25 y 49 años se reducirá en cuatro millones de personas entre 2014 y 2023, a lo que se sumará el retorno a sus países de los emigrantes. En cuanto al crédito hipotecario, continúa descendiendo y no se reactivará dado el grado de endeudamiento de la banca, la morosidad que no se reduce y que las medidas anunciadas por el BCE descartan el crédito para la adquisición de vivienda.
"Sin embargo, estos obstáculos no impedirán que las ventas repunten de forma progresiva hasta las 330.000 en 2014 y 365.000 en 2015. De esta cifra total, las ventas de viviendas nuevas deberían situarse en una cifra cercana a 65.000 en 2014 y 90.000/100.000 en 2015", añade el informe de Bankinter.
La mejora viene anticipada porque la economía española acumula ya tres trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá un 1,3% este año y un 2,1% durante 2015. Además, espera una reducción de la tasa de paro hasta el 22% a finales de 2015. En el lado de la demanda, las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes suponen ya el 16%, impulsadas en buena parte por el notable crecimiento económico de Alemania y Reino Unido y las ventajas de clima y seguridad españoles. Los asiáticos están especialmente interesados por entrar en Europa vía España aprovechando los visados de residencia para inversiones en inmuebles de más de 500.000 euros.
Bankinter en su informe cita el de CBRE según el cual las compras de activos no residenciales alcanzaron en el primer semestre los 3.226 millones de euros, lo que representa un aumento de 122% respecto a 2013. Sostiene la entidad financiera que el interés por el terciario acabará trasladándose al residencial a corto plazo.
Para 2015 espera repuntes de precio en algunas de las mejores localizaciones y augura un aumento de hasta un 4% en 2015. Hay que decir que ya hay varios estudios de mercado que han detectado aumentos de precio en algunos barrios de las grandes capitales que han consumido el stock.
Bankinter apuesta por un aumento en el precio medio de la vivienda en un plazo de nueve a doce meses. Este es uno de los datos para que se incline por preferir la inversión en activos inmobiliarios residenciales en buenas ubicaciones de capitales y costa, a la vista del actual repunte en la rentabilidad del alquiler y el futuro repunte de precios y pensando en quien tenga un buen patrimonio que le respalde.
En cambio, aprecia todavía incertidumbres respecto a los activos de las Socimi que se están creando, con excepción de Merlin Properties, a pesar del atractivo que pueda suponer que operan en bolsa, han de distribuir como dividendos el 80% que no reinviertan y están exentas del impuesto de sociedades.
Crece un 110% la inversión inmobiliaria
Las Socimi han facilitado un crecimiento de la inversión no residencial en España, en un 110% en términos anuales, durante el primer semestre de 2014; unos 2.300 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate.
Casi el 40% de lo invertido ha ido a los activos comerciales seguidos de hoteles (29%) y oficinas (27%). Un 65% del capital procede de China, América Latina o el golfo Pérsico. Y del total, 810 millones de euros tienen el sello nacional, lo que en porcentaje supone un aumento del 150% en el volumen depositado por inversores españoles. El que pierde peso es el inversor privado respecto al institucional, con solo el 18% de cuota de merado y descendiendo.
En el capítulo de vendedores, las entidades financieras de forma directa o a través de sus inmobiliarias son las más activas.
Francisco Manchón, director de inversión de BNP Paribas Real Estate en España, espera para 2015 un aumento de las ventas y rentabilidades, así como que los inversores diversificarán hacia mercados secundarios e inmuebles con valor añadido.
(Publicado en elpais.com)