La vivienda volverá a ser un activo interesante en el que invertir, una vez el precio se ha ajustado, y ha descendido la rentabilidad de depósitos bancarios y deuda pública. Ahora bien, solo para inversores que tengan un patrimonio elevado, a más de cinco años vista y tras una rigurosa selección del inmueble. Esa es la opción apuntada por Bankinter.
La entidad financiera parte de que el mercado inmobiliario inicia lentamente un cambio de ciclo y se dirige hacia una reactivación que será gradual. Prevé una mejora del entorno económico a lo largo de los próximos 18 meses y detecta moderación en el descenso de los precios.
A su juicio, la tendencia alcista en oficinas y centros comerciales podría trasladarse durante los próximos trimestres al mercado residencial de calidad. "Las cifras de ventas de viviendas durante los primeros meses del año corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendrá definido por un rápido despegue de la demanda, sino por una recuperación más lenta que en ciclos anteriores", según Bankinter.
Dos son los motivos por los que descarta que la demanda de vivienda alcance las cifras de 2005-2007: el descenso de la población y falta de crédito. Según el INE el grupo de quienes tienen entre 25 y 49 años se reducirá en cuatro millones de personas entre 2014 y 2023, a lo que se sumará el retorno a sus países de los emigrantes. En cuanto al crédito hipotecario, continúa descendiendo y no se reactivará dado el grado de endeudamiento de la banca, la morosidad que no se reduce y que las medidas anunciadas por el BCE descartan el crédito para la adquisición de vivienda.
"Sin embargo, estos obstáculos no impedirán que las ventas repunten de forma progresiva hasta las 330.000 en 2014 y 365.000 en 2015. De esta cifra total, las ventas de viviendas nuevas deberían situarse en una cifra cercana a 65.000 en 2014 y 90.000/100.000 en 2015", añade el informe de Bankinter.
La mejora viene anticipada porque la economía española acumula ya tres trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá un 1,3% este año y un 2,1% durante 2015. Además, espera una reducción de la tasa de paro hasta el 22% a finales de 2015. En el lado de la demanda, las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes suponen ya el 16%, impulsadas en buena parte por el notable crecimiento económico de Alemania y Reino Unido y las ventajas de clima y seguridad españoles. Los asiáticos están especialmente interesados por entrar en Europa vía España aprovechando los visados de residencia para inversiones en inmuebles de más de 500.000 euros.
Bankinter en su informe cita el de CBRE según el cual las compras de activos no residenciales alcanzaron en el primer semestre los 3.226 millones de euros, lo que representa un aumento de 122% respecto a 2013. Sostiene la entidad financiera que el interés por el terciario acabará trasladándose al residencial a corto plazo.
Para 2015 espera repuntes de precio en algunas de las mejores localizaciones y augura un aumento de hasta un 4% en 2015. Hay que decir que ya hay varios estudios de mercado que han detectado aumentos de precio en algunos barrios de las grandes capitales que han consumido el stock.
Bankinter apuesta por un aumento en el precio medio de la vivienda en un plazo de nueve a doce meses. Este es uno de los datos para que se incline por preferir la inversión en activos inmobiliarios residenciales en buenas ubicaciones de capitales y costa, a la vista del actual repunte en la rentabilidad del alquiler y el futuro repunte de precios y pensando en quien tenga un buen patrimonio que le respalde.
En cambio, aprecia todavía incertidumbres respecto a los activos de las Socimi que se están creando, con excepción de Merlin Properties, a pesar del atractivo que pueda suponer que operan en bolsa, han de distribuir como dividendos el 80% que no reinviertan y están exentas del impuesto de sociedades.
Crece un 110% la inversión inmobiliaria
Las Socimi han facilitado un crecimiento de la inversión no residencial en España, en un 110% en términos anuales, durante el primer semestre de 2014; unos 2.300 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate.
Casi el 40% de lo invertido ha ido a los activos comerciales seguidos de hoteles (29%) y oficinas (27%). Un 65% del capital procede de China, América Latina o el golfo Pérsico. Y del total, 810 millones de euros tienen el sello nacional, lo que en porcentaje supone un aumento del 150% en el volumen depositado por inversores españoles. El que pierde peso es el inversor privado respecto al institucional, con solo el 18% de cuota de merado y descendiendo.
En el capítulo de vendedores, las entidades financieras de forma directa o a través de sus inmobiliarias son las más activas.
Francisco Manchón, director de inversión de BNP Paribas Real Estate en España, espera para 2015 un aumento de las ventas y rentabilidades, así como que los inversores diversificarán hacia mercados secundarios e inmuebles con valor añadido.
(Publicado en elpais.com)
