Blog de Inmobiliaria Sevilla 2000

Blog de Inmobiliaria Sevilla 2000

viernes, 25 de noviembre de 2011

¿Cómo funciona la nueva hipoteca con dación en pago?

La Hipoteca sin más de Bankinter, sin duda, revolucionará el mercado hipotecario. Pero, ¿Cómo funciona? Aquí tenéis la información necesaria que debéis saber antes de comenzar las gestiones:
Con esta hipoteca, se concede:
• Con la única garantía de la vivienda que se hipoteca.
• Para financiar la adquisición de la vivienda habitual.
• Por un importe de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
• A un plazo de hasta 40 años.
• Con unas cuotas de devolución mensuales.
Tengan en cuenta las comisiones del banco y los gastos que correrán a cargo del comprador. Recuerden siempre que nada es gratis en esta vida.
Comisiones a las que está sujeta la Hipoteca sin más:
1. Comisión de apertura: Entre 0% y 4% del límite de la operación, con un mínimo de 300,51 €,
cobrables una sola vez en el momento de la formalización.
2. Comisión por cancelación anticipada: Entre 0% y 1,00% de la cantidad que se cancela tanto
si es parcial como si es total.
3. Comisión por subrogación: Entre 0% y 0,50% sobre el capital pendiente cuando la
cancelación anticipada se produzca como consecuencia de un procedimiento de subrogación a
otra entidad.
4. Compensaciones por desistimiento: Se aplicarán las siguientes compensaciones por
desistimiento:
- Entre 0% y 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación,
total o parcial, sea consecuencia de un procedimiento no subrogatorio, y se produzca
dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo. Cuando la cancelación se produzca
con posterioridad a dicho período, la compensación por desistimiento estará entre 0% y
0,25%.
- Entre 0% y 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación
sea consecuencia de un procedimiento subrogatorio, y se produzca dentro de los 5
primeros años de vida del préstamo. Cuando la cancelación se produzca con
posterioridad a dicho período, la compensación por desistimiento estará entre 0% y
0,25%.
5. Comisión por reclamación en caso de retraso en el pago de las cuotas de 35 Euros.
6. Comisión en caso de modificación de condiciones (sustitución del adquirente autorizada
expresamente por Bankinter), se aplicará una comisión entre 0% y 2,5% sobre el límite
vigente de la operación.
7. Comisión por novación de tipo de interés (sobre el límite de la operación):
- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés fijo a un nuevo tipo de interés fijo.
- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés fijo a tipo de interés variable.
- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés variable a tipo de interés fijo.
Correrán a cargo del prestatario los siguientes gastos:
1. La tasación de la vivienda.
2. Obligado a contratar un Seguro Multirriesgo Hogar.
3. deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (la cantidad difiere dependiendo de la Comunidad Autónoma)
4. Notaría, Gestoría y Verificación Registral.

(Publicado en Spainhouses.net)

martes, 22 de noviembre de 2011

llega el fin de año y quiero amortizar anticipadamente parte de la hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?

con la cercanía de fin de año casi todas las familias que tienen una hipoteca se plantean tirar de ahorros para aprovechar al máximo de desgravación fiscal de 9.015 euros. éstas son las preguntas que, a nuestro criterio, deberíamos hacernos para decidir si amortizar anticipadamente:
- lo primero que debemos analizar es nuestra situación financiera personal: si efectivamente podemos permitirnos hacer esa amortización anticipada, o si deberíamos guardar ese dinero para potenciales imprevistos. las necesidades de cada uno varían
- la segunda pregunta es sobre nuestro perfil inversor. en la época actual algunas personas valoran los tipos de interés bajos y la remuneración de los depósitos o letras del tesoro, y prefieren no amortizar anticipadamente porque lo que se ahorrarían en intereses es menos que lo que cobran por los depósitos o letras
para estos casos lo fundamental es asegurarse de que no se contratan depósitos a más de un año, porque podría darse el caso de que la revisión semestral o anual de la hipoteca implicase un cambio de costes y que este arbitraje dejara de tener sentido
- si nuestra cuota mensual es superior a 750 euros, entonces no tiene sentido amortizar anticipadamente para beneficiarse de la desgravación fiscal, porque ya estaríamos en el tope
- por último, muchas personas prefieren dedicar más dinero a pagar anticipadamente, para tratar de dejar atrás la hipoteca lo antes posible, sin un mayor razonamiento financiero que vivir más tranquilamente, sin deudas

si tenemos decidido que vamos a pagar algo más antes de finalizar el año, la alternativa es: ¿reduzco la cuota mensual o el plazo pendiente?

generalmente, el clausulado de los préstamos hipotecarios suele por defecto reducir la cuota mensual, manteniendo invariado el plazo del préstamo. pero, ¿es esto lo que más nos interesa?
veámoslo con un ejemplo: para una hipoteca de 150.000 euros contratada a 30 años, y un tipo de interés teórico del 3%, la cuota actual sería de 632 euros, y los intereses totales teóricos a lo largo de la vida del préstamo serían de 77.665 euros
si quisiéramos amortizar anticipadamente 5.000 euros, y decidiésemos reducir la cuota (imaginemos que se contrató el 1 de enero de 2011 y el saldo pendiente a 30 de noviembre es de 147.397 euros), ésta se reduciría a 611 euros, y los intereses teóricos totales se reducirían en 2.498 euros
ahora bien, si en lugar de reducir cuota pudiésemos reducir plazo, los intereses teóricos totales se reducirían en 6.692 euros, es decir, de esta manera nos ahorraríamos 4.194 euros más, y además terminaríamos de pagar el préstamo 18 meses antes

si el ejercicio lo repetimos durante varios años, el efecto es claramente positivo
¿por qué esta diferencia?

cuando pedimos reducir el plazo sin tocar la cuota, lo que estamos haciendo efectivamente es amortizar más capital cada mes, o dicho de otra manera, estamos “pagándonos a nosotros mismos” más dinero. al reducirse más rápidamente el saldo de capital pendiente, los intereses que se calculan mensualmente sobre este saldo menor son lógicamente menores, lo que se traduce en un pago total inferior (en este ejemplo, pagaríamos aproximadamente 20 euros menos cada mes en intereses de media)
obviamente, éste es un ejercicio teórico, que puede verse modificado en función de múltiples variables como variaciones en el euribor (o el tipo de referencia que tengamos), cuándo realizamos las amortizaciones, si podemos utilizar ese dinero para inversiones alternativas, o incluso por la inflación general y la variación del precio de la vivienda
pero de lo que no cabe ninguna duda es de que, si podemos permitírnoslo, siempre nos saldrá mejor reducir plazo frente a reducir cuota


(publicado en idealista.com)

viernes, 4 de noviembre de 2011

el bce rebaja los tipos de interés un cuarto de punto al 1,25%

el banco central europeo (bce), con mario draghi al frente del mismo, ha decidido rebajar los tipos de interés en la zona euro al 1,25%. el mandato de draghi, que sólo lleva cuatro días como presidente del organismo, ha estado marcado por la escalada de la crisis en la zona euro.

draghi se enfrenta a una enorme presión para que continúe aplicando las medidas extraordinarias de liquidez e incluso hay voces que piden que estudie poner en marcha la “máquina de imprimir billetes”, a la que tanto se opuso su antecesor jean-claude trichet
draghi ha comenzado su rueda de prensa (posterior a la decisión de bajar los tipos) señalando que prevé una “suave recesión” para finales de año. asegura que la inflación probablemente permanecerá en torno al 2% en los próximos meses  y que para 2012 es posible que esté por debajo del 2%- asegura que después de haber reducido los tipos de interés, la inflación debería permanecer en línea con el precio del dinero “debido a las condiciones de financiación y confianza, las tensiones en los mercados financieros tenderán a frenar el ritmo de crecimiento de la zona euro en el segundo semestre de este año y más allá”, ha añadido ante la bajada de tipos de interés anunciada por el bce, fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, considera que "la bajada de tipos supone una ligera mejoría en las condiciones a las que se podrá acceder al crédito hipotecario, aunque no es una medida definitiva que permita vislumbrar un cambio de rumbo para el sector. las otras dos palancas necesarias para reactivar el mercado inmobiliario, empleo y bajada de precios, todavía parecen muy lejos de haber tocado suelo".

(publicado en idealista.com)