Ausbanc y OCU elaboran un informe con las características de la hipoteca ideal
Dos expertos, de la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), han elaborado la receta de la hipoteca ideal del momento: plazos, interés, índice, diferencial, cláusulas a evitar, etc.
En resumidas cuentas:
1. Que no supere los 25 años
2. Euribor, interés variable y diferencial al 1 por ciento
3. No a las cláusulas como el suelo y los ‘swaps’
4. Que contenga la opción de la amortización anticipada a coste cero
El Mundo ha realizado un interesante recuento de las conclusiones de Ausbanc y de la OCU:
Financiación: La menor posible
Cuanta mayor cantidad de valor de la casa solicitemos para pagarla,
mayor será el nivel de endeudamiento. Y hablando de préstamos a largo
plazo e interés variable, el riesgo de las subidas de tipos de interés
es patente. Si se cuenta con un porcentaje de liquidez que genere
seguridad y con un empleo estable, lo ideal es endeudarse lo menos
posible. Destinar el dinero a otro producto de inversión, con los tipos
históricamente bajos, no cubre los costes de los intereses de la deuda
hipotecaria contraida.
Plazo: Entre 20 y 25 años
Los intereses se disparan cuanto más largo es el plazo. El periodo
más razonable va de los 20 a 25 años. Es el que ofrece las cuotas más
asequibles y una mejor relación capital amortizado e intereses. A partir
del cuarto de siglo, las rebajas que se obtienen en la cuota no
compensan el número de años que hay que estar pagando, el préstamo se
convierte en más caro y, además, es mucho más sensible a las variaciones
del tipo de interés.
Interés: Variable
El actual escenario de tipos bajos hace que el interés variable sea
la opción recomendable ya que los préstamos a tipo fijo se están
comercializando a intereses bastante altos. Una buena oferta del mercado
con un tipo variable hoy en día es del Euribor +1 por ciento (el índice
registró una tasa en noviembre del 2,044 por ciento) por lo que saldría
un tipo inicial del 3,044 por ciento, mientras que el tipo fijo ronda
el 5-6 por ciento. Hay que tener en cuenta que también hay ofertas a
tipo variable del Euribor +3 por ciento. Eso no es una oferta, eso es no
querer dar el crédito.
Índice: Euribor, aunque…
El Euribor es el índice con un abanico más amplio de ofertas, aunque
con un componente artificial -lo marcan las 20 principales entidades
europeas- que provoca grandes variaciones. El Míbor refleja mejor el
tipo de interés real, gozaría de mayor fiabilidad, al que se están
prestando dinero las entidades del mercado de Madrid. También podría ser
interesante el de Deuda Pública, pero no hay ofertas. Mismo problema
que tendría el IRS a cinco años, que aún no ha entrado en vigor.
Diferencial: Por debajo del 1 por ciento
Hasta hace poco era habitual encontrar diferenciales del 0,20 o del
0,30 por ciento, pero lo normal ahora son diferenciales a partir del
1,75 o del 2 por ciento, llegando incluso a pedirse cantidades del 4 por
ciento. Actualmente, un diferencial inferior al 1 por ciento puede
considerarse una buena opción y factible. Este punto es totalmente
negociable (contratar otros productos con esa entidad siempre es la baza
del cliente). Este punto se debe tener muy en cuenta porque se trata de
un préstamo a largo plazo, periodo en el que los tipos acabarán
subiendo.
Cláusulas a evitar: Suelo, ‘swaps’, etc.
Múltiples. La más famosa y la más perjudicial, la cláusula suelo. Y
en segundo lugar, la que limita la amortización anticipada. También hay
que huir de los ‘swaps’ o permutas financieras, la imposibilidad de
arrendamiento de la vivienda mientras el préstamo no se haya pagado, la
obligación de tener contratados seguros que no sean obligatorios por ley
o la llamada ‘hipoteca creciente’. En muchas entidades son difíciles de
esquivar e innegociables.
Amortización anticipada: Sí
Hay que exigir la posibilidad de amortizar anticipadamente la deuda
sin coste y evitar la comisión de cancelación parcial o total. Con ello,
se permite modificar el plazo (acortarlo) o la cuota (hacerla más
pequeña). Lo que más interese. Será la mejor inversión. Esta opción es
básica y además un derecho. La normativa establece que la comisión
máxima por este concepto será del 1 por ciento, pero no sólo es posible
incluirla a interés 0 por ciento sino que es muy habitual y un punto en
el que hemos de insistir en las negociaciones. Si usted es buen pagador,
el banco rara vez le insistirá o recomendará esta opción.
Dación en pago: No
Resulta más que raro que una entidad acceda a incluir la dación en
pago (la casa como única garantía que responde por la hipoteca) sin
algún tipo de compensación, ya sea aumentando el tipo aplicado,
introduciendo otras comisiones, concediendo una cantidad menor de
financiación o conduciéndola sólo a clientes más solventes. La dación no
tiene por qué ser necesariamente positiva. Por ejemplo, en muchos casos
el valor de la vivienda puede superar ampliamente el del préstamo
pendiente. La pérdida económica puede ser tremenda. Es decir, no es la
panacea para el consumidor ya que siempre supone una pérdida de todo lo
que se ha pagado con anterioridad.
Seguro de vida: No
Resulta muy caro y encarece enormemente la TAE. Es mucho mejor
contratar, si se necesita, un seguro de vida por otra vía, mucho más
barato. Si se tienen contratados otras pólizas de vida, la de trabajo
por ejemplo, puede accederse quizá a un seguro mucho más asequible aún.
Esta situación es aplicable a otros productos.
Tipo inicial: No suele haber, pero…
Ahora mismo no suelen aplicarse tipos iniciales. Son directamente el
índice más el diferencial contratado. Los tipos iniciales eran una
‘técnica-gancho’ que se ofrecía para atraer al consumidor con una cuota
muy atractiva el primer año. En todo caso, representan una condición
susceptible de modificarse y negociarse a la baja.
Intereses de demora: Ignorarlos
Susceptibles de negociación, pero algo muy poco habitual. Los
habituales, que pueden ir del 15 por ciento hasta el 29 por ciento, son
muy abusivos. No obstante, es muy poco normal que las entidades accedan a
negociar en este apartado considerando que quien pretende una rebaja en
este sentido contempla la posibilidad de no poder pagar el día de
mañana. Quizá lo mejor para el consumidor sería ignorar esta cláusula y
más en una época donde las condiciones de solvencia se han endurecido de
forma notable.
Bazas del hipotecado: La fidelización
La fidelización a la entidad, la vinculación de la nómina y los
recibos representa la gran baza con la que juega el cliente para firmar
una hipoteca con las mejores condiciones para su bolsillo. Pero hay que
jugar bien esta carta de la fidelización ya que para al banco estos
productos vinculados le suponen un beneficio muy importante. También se
puede usar un correcto y cumplidor historial de pagos en la negociación,
del que se puede presumir y que el banco debe valorar.
(publicado por spainhouses.net)
