¿Cómo funciona la nueva hipoteca con dación en pago?

La Hipoteca sin más de Bankinter, sin duda, revolucionará el mercado hipotecario. Pero, ¿Cómo funciona? Aquí tenéis la información necesaria que debéis saber antes de comenzar las gestiones:

Con esta hipoteca, se concede:

• Con la única garantía de la vivienda que se hipoteca.
• Para financiar la adquisición de la vivienda habitual.
• Por un importe de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
• A un plazo de hasta 40 años.
• Con unas cuotas de devolución mensuales.

Tengan en cuenta las comisiones del banco y los gastos que correrán a cargo del comprador. Recuerden siempre que nada es gratis en esta vida.

Comisiones a las que está sujeta la Hipoteca sin más:

1. Comisión de apertura: Entre 0% y 4% del límite de la operación, con un mínimo de 300,51 €,
cobrables una sola vez en el momento de la formalización.

2. Comisión por cancelación anticipada: Entre 0% y 1,00% de la cantidad que se cancela tanto
si es parcial como si es total.

3. Comisión por subrogación: Entre 0% y 0,50% sobre el capital pendiente cuando la
cancelación anticipada se produzca como consecuencia de un procedimiento de subrogación a
otra entidad.

4. Compensaciones por desistimiento: Se aplicarán las siguientes compensaciones por
desistimiento:

- Entre 0% y 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación,
total o parcial, sea consecuencia de un procedimiento no subrogatorio, y se produzca
dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo. Cuando la cancelación se produzca
con posterioridad a dicho período, la compensación por desistimiento estará entre 0% y
0,25%.

- Entre 0% y 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación
sea consecuencia de un procedimiento subrogatorio, y se produzca dentro de los 5
primeros años de vida del préstamo. Cuando la cancelación se produzca con
posterioridad a dicho período, la compensación por desistimiento estará entre 0% y
0,25%.

5. Comisión por reclamación en caso de retraso en el pago de las cuotas de 35 Euros.

6. Comisión en caso de modificación de condiciones (sustitución del adquirente autorizada
expresamente por Bankinter), se aplicará una comisión entre 0% y 2,5% sobre el límite
vigente de la operación.

7. Comisión por novación de tipo de interés (sobre el límite de la operación):

- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés fijo a un nuevo tipo de interés fijo.
- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés fijo a tipo de interés variable.
- Entre 0 y 4% por el cambio de un tipo de interés variable a tipo de interés fijo.

Correrán a cargo del prestatario los siguientes gastos:

1. La tasación de la vivienda.

2. Obligado a contratar un Seguro Multirriesgo Hogar.

3. deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (la cantidad difiere dependiendo de la Comunidad Autónoma)

4. Notaría, Gestoría y Verificación Registral.

(Publicado en Spainhouses.net)

llega el fin de año y quiero amortizar anticipadamente parte de la hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?

con la cercanía de fin de año casi todas las familias que tienen una hipoteca se plantean tirar de ahorros para aprovechar al máximo de desgravación fiscal de 9.015 euros. éstas son las preguntas que, a nuestro criterio, deberíamos hacernos para decidir si amortizar anticipadamente:

- lo primero que debemos analizar es nuestra situación financiera personal: si efectivamente podemos permitirnos hacer esa amortización anticipada, o si deberíamos guardar ese dinero para potenciales imprevistos. las necesidades de cada uno varían

- la segunda pregunta es sobre nuestro perfil inversor. en la época actual algunas personas valoran los tipos de interés bajos y la remuneración de los depósitos o letras del tesoro, y prefieren no amortizar anticipadamente porque lo que se ahorrarían en intereses es menos que lo que cobran por los depósitos o letras

para estos casos lo fundamental es asegurarse de que no se contratan depósitos a más de un año, porque podría darse el caso de que la revisión semestral o anual de la hipoteca implicase un cambio de costes y que este arbitraje dejara de tener sentido

- si nuestra cuota mensual es superior a 750 euros, entonces no tiene sentido amortizar anticipadamente para beneficiarse de la desgravación fiscal, porque ya estaríamos en el tope

- por último, muchas personas prefieren dedicar más dinero a pagar anticipadamente, para tratar de dejar atrás la hipoteca lo antes posible, sin un mayor razonamiento financiero que vivir más tranquilamente, sin deudas

si tenemos decidido que vamos a pagar algo más antes de finalizar el año, la alternativa es: ¿reduzco la cuota mensual o el plazo pendiente?

generalmente, el clausulado de los préstamos hipotecarios suele por defecto reducir la cuota mensual, manteniendo invariado el plazo del préstamo. pero, ¿es esto lo que más nos interesa?

veámoslo con un ejemplo: para una hipoteca de 150.000 euros contratada a 30 años, y un tipo de interés teórico del 3%, la cuota actual sería de 632 euros, y los intereses totales teóricos a lo largo de la vida del préstamo serían de 77.665 euros

si quisiéramos amortizar anticipadamente 5.000 euros, y decidiésemos reducir la cuota (imaginemos que se contrató el 1 de enero de 2011 y el saldo pendiente a 30 de noviembre es de 147.397 euros), ésta se reduciría a 611 euros, y los intereses teóricos totales se reducirían en 2.498 euros

ahora bien, si en lugar de reducir cuota pudiésemos reducir plazo, los intereses teóricos totales se reducirían en 6.692 euros, es decir, de esta manera nos ahorraríamos 4.194 euros más, y además terminaríamos de pagar el préstamo 18 meses antes

si el ejercicio lo repetimos durante varios años, el efecto es claramente positivo

¿por qué esta diferencia?

cuando pedimos reducir el plazo sin tocar la cuota, lo que estamos haciendo efectivamente es amortizar más capital cada mes, o dicho de otra manera, estamos “pagándonos a nosotros mismos” más dinero. al reducirse más rápidamente el saldo de capital pendiente, los intereses que se calculan mensualmente sobre este saldo menor son lógicamente menores, lo que se traduce en un pago total inferior (en este ejemplo, pagaríamos aproximadamente 20 euros menos cada mes en intereses de media)

obviamente, éste es un ejercicio teórico, que puede verse modificado en función de múltiples variables como variaciones en el euribor (o el tipo de referencia que tengamos), cuándo realizamos las amortizaciones, si podemos utilizar ese dinero para inversiones alternativas, o incluso por la inflación general y la variación del precio de la vivienda

pero de lo que no cabe ninguna duda es de que, si podemos permitírnoslo, siempre nos saldrá mejor reducir plazo frente a reducir cuota

(publicado en idealista.com)

el bce rebaja los tipos de interés un cuarto de punto al 1,25%

el banco central europeo (bce), con mario draghi al frente del mismo, ha decidido rebajar los tipos de interés en la zona euro al 1,25%. el mandato de draghi, que sólo lleva cuatro días como presidente del organismo, ha estado marcado por la escalada de la crisis en la zona euro.

draghi se enfrenta a una enorme presión para que continúe aplicando las medidas extraordinarias de liquidez e incluso hay voces que piden que estudie poner en marcha la “máquina de imprimir billetes”, a la que tanto se opuso su antecesor jean-claude trichet

draghi ha comenzado su rueda de prensa (posterior a la decisión de bajar los tipos) señalando que prevé una “suave recesión” para finales de año. asegura que la inflación probablemente permanecerá en torno al 2% en los próximos meses  y que para 2012 es posible que esté por debajo del 2%- asegura que después de haber reducido los tipos de interés, la inflación debería permanecer en línea con el precio del dinero “debido a las condiciones de financiación y confianza, las tensiones en los mercados financieros tenderán a frenar el ritmo de crecimiento de la zona euro en el segundo semestre de este año y más allá”, ha añadido ante la bajada de tipos de interés anunciada por el bce, fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, considera que "la bajada de tipos supone una ligera mejoría en las condiciones a las que se podrá acceder al crédito hipotecario, aunque no es una medida definitiva que permita vislumbrar un cambio de rumbo para el sector. las otras dos palancas necesarias para reactivar el mercado inmobiliario, empleo y bajada de precios, todavía parecen muy lejos de haber tocado suelo".

(publicado en idealista.com)

Más del 63% de los españoles se plantea comprar una vivienda en los próximos meses

El mercado inmobiliario español no está completamente paralizado. La demanda existe y está siendo muy dinámica con la búsqueda de vivienda. Una encuesta sobre intención de compra realizada por el portal inmobiliario pisos.com entre sus usuarios indica que el 63,3% se plantea comprar una vivienda en los próximos meses.

Concretamente,  un 15,9% tiene pensado cerrar la operación antes de que termine el 2011, mientras que un 23,6% se ha puesto como fecha límite de adquisición el 2012. Estos datos, según Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, reflejan que “los potenciales compradores no se han evaporado, ya que la vivienda continúa siendo una inversión esencial para cualquier familia. Sin embargo, las decisiones de compra que antes no llevaban más de tres meses, ahora se alargan porque se selecciona con mayor empeño, se intenta ajustar más en la negociación y la hipoteca toma también más tiempo”.

Hipoteca sin problemas

Lograr una hipoteca es una meta que no asusta a los futuros compradores tanto como cabría imaginar. Así, el 72,4% opina que tendrá que visitar varias sucursales, pero que conseguirá formalizar su préstamo. Asimismo, un 16% cree que contando con un avalista no tendrá ningún problema. Tan solo un porcentaje del 11,5% no muestra confianza plena con la financiación posterior del inmueble.

Es probable que esta seguridad guarde relación con el tiempo que llevan tanteando el mercado los que se plantean seriamente la compra como opción, puesto que el 58,1% ya ha realizado varias visitas a inmuebles en venta. En cuanto a los métodos de búsqueda, Internet es la clave para un 95,5% de los usuarios, aunque las agencias inmobiliarias (37,9%), los carteles a pie de calle (37,2%) y el stock de las entidades (21,1%) también son consultados para hacerse una imagen global de la oferta.

La economía personal pesa más que el precio

La encuesta de pisos.com también trata de descubrir las razones que paralizan la decisión de compra de los usuarios, el 36,4% del total. De tal modo, el 43,3% considera que, aunque los precios de las viviendas son ajustados, su situación económica personal no les permite pensar en la compra. Si las finanzas personales mejoraran, el 36,1% pasaría a plantearse la compra como opción. Un 26,6% aspira a mayores ajustes de precio.

Por otro lado, el pesimismo con respecto al acceso al crédito aumenta en el grupo de los no compradores: un 59,1% opina que no conseguiría financiación aun encontrando una vivienda que se ajustara a sus necesidades. No obstante, el 40,9% cree que lograría una hipoteca, pero que si no se da el paso, es porque la oferta inmobiliaria actual no responde a sus criterios.

Medidas fiscales sin impacto

Las medidas puestas en marcha por el Gobierno podrían impulsar más la demanda, pero a la luz de los resultados de la encuesta, el calado de las mismas resulta mínimo. El 60,2% no cree que la reducción del IVA para la compra de vivienda de obra nueva sea un motivo suficiente para lanzarse a la adquisición de una vivienda. Por otro lado, el 24,4% reconoce que su interés se encamina a la segunda mano, segmento al que no afecta este ahorro. No obstante, ante una posible recuperación de la desgravación por compra de vivienda, el 62,3% concluye que no sería un factor determinante para acelerar su interés en comprar.

(publicado en finanzas.com)

Ignoramos Cuándo y Cómo revisar la Hipoteca

El 25 por ciento de los consumidores no sabe cuándo y cómo se revisa la hipoteca de su vivienda

“Una nueva denuncia de las asociaciones de consumidores señala a la banca, y de nuevo a cuento de las hipotecas. Bancos y cajas dan pocos créditos hipotecarios y encima no son lo necesariamente transparentes.

La asociación de consumidores Facua ha realizado una encuesta sobre la información y las condiciones impuestas a los usuarios por el sector bancario en la firma de préstamos hipotecarios.  Una de las conclusiones más llamativas es que el 25 por ciento de los consumidores no sabe cuándo y cómo se revisa su hipoteca.

Además, el 40 por ciento de los hipotecados no recibieron información, de manera completa y detallada, sobre el tipo de interés aplicable y su revisión. Un porcentaje aún mayor, el 55 por ciento, ni siquiera fue informado previamente de los gastos y comisiones aplicables”.

publicado en 20minutos.es

Consejos Legales para Alquilar

Estar al día en términos legales es imprescindible en los tiempos que corren. Aquí os mostramos una serie de consejos legales que deben tenerse en cuenta antes de alquilar:

¿Es necesario que el contrato de alquiler se formalice por escrito para que sea válido?

Si bien los contratos de alquiler deben formalizarse por escrito, la forma escrita, impuesta por la ley, no es condición para la existencia misma del contrato, sólo se requiere a los efectos de probar su celebración.

¿Cuáles son los plazos máximos y mínimos?

Con respecto a los plazos mínimos la ley diferencia a las locaciones según para qué destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mínimo será de 2 años; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo será de 3 años. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos legales.

 ¿Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales?

Sí, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos.

¿Se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres?

No, se castiga este tipo de cláusulas declarándolas nulas, desde que la Ley de Convertibilidad prohibió todo tipo de indexación.

¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?

La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

¿Se pueden pactar pagos anticipados?

La ley prohibe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

¿Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del período pactado?

La Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata “Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda” dispone que el locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.

También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

 (publicado en spainhouses.net)

Sube el Alquiler tan sólo un 1 por ciento

El precio del alquiler sube el 1 por ciento y encadena dos años por debajo del IPC

“El precio del alquiler de la vivienda subió un 1 por ciento en septiembre frente al mismo mes del ejercicio anterior, según desveló ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE). Encadena así más de dos años consecutivos por debajo de la inflación, que en el noveno mes del año escaló hasta el 3,1 por ciento, además de suponer la menor tasa desde enero de 2011.

Con este dato, se constata además la estabilidad que experimenta el precio del arrendamiento de la vivienda, no sólo porque el aumento es idéntico al registrado en julio y agosto, sino porque hay que remontarse a marzo del pasado año para encontrar repuntes por encima de la inflación. La evolución contrasta así con los crecimientos alcanzados en los años previos a la crisis y en pleno auge del sector inmobiliario, cuando los precios de los arrendamientos aumentaban por encima del 4 por ciento.

De esta forma, el precio del alquiler de vivienda, que registró un alza del 1,2 por ciento entre enero y marzo de este año, se redujo una décima en los tres meses siguientes y cayó hasta el 1 por ciento en el tercer trimestre del año. Por comunidades, el País Vasco fue la región en la que más se encareció el alquiler (1,6 por ciento), seguida de Canarias (1,4 por ciento) y Cataluña (1,3 por ciento). Le siguieron Andalucía, Aragón, Castilla y León y Castilla-La Mancha, con el 1,1 por ciento, respectivamente”.

(publicado por larazon.es)