Entrevista a nuestro Gerente

Nuestro Gerente José Gamero y Presidente de MLS Sevilla fue entrevistado por COPE Andalucía sobre la situación inmobiliaria en Sevilla, como voz de referencia en nuestro sector.

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¿Es constitucional pagar más por un impuesto que lo que has ganado vendiendo una casa?

El conocido Impuesto de Plusvalía Municipal vuelve a estar en la diana de los jueces. La caída de los precios de la vivienda ha convertido este impuesto en un tributo inconstitucional para muchos jueces por gravar incrementos de valor inexistentes o incluso por confiscar los pocos beneficios que se hayan podido obtener.  Dos juzgados de Madrid y Vitoria acaban de plantear sendas cuestiones de inconstitucionalidad contra este impuesto. 

El Impuesto de la Plusvalía Municipal ha vuelto a ‘sufrir’ la ira de los contribuyentes. Consideran injusto tributar por este impuesto aun cuando se vende un inmueble con pérdidas o con ganancias insignificantes. Desde todas partes de España están surgiendo nuevas sentencias en contra del pago de este impuesto que se paga cuando se produce una transmisión de la propiedad.

En 2015 un Juzgado de San Sebastián fue el primero en plantear una cuestión de insconstitucionalidad contra este impuesto, por entender que vulneraba los artículos 31 (capacidad económica) y 24 de la Constitución Española. Ahora dos juzgados, uno de Madrid y otro de Vitoria, han presentado dos cuestiones de inconstitucionalidad contra la normativa del tributo y contra la forma de determinación de la base imponible, tal y como recuerdan desde el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados. 

La planteada por el juzgado de Vitoria poco añade a la del juzgado de San Sebastián. Se trata de un caso en el que se vendió un inmueble sin haber incremento de valor, con lo que plantea la vulneración de los artículos 31 y 24 de la Constitución española. 

Según Ático Jurídico Salcedo Abogados, más novedosa es la cuestión planteada por el Juzgado de lo Contencioso nº 22 de Madrid. Y es que en este caso, se trata de una transmisión en la que sí existió un incremento de valor, y se materializó una ganancia.  Pero lo cierto es que el incremento de valor real del terreno fue muy inferior al resultante de la aplicación de la fórmula del impuesto. 

Considera el Juzgado que la regulación del impuesto podría vulnerar el artículo 31 de la Constitución Española (capacidad económica), e incluso en algunos casos devenir confiscatorio. Además, podría existir una vulneración del artículo 14 de la Constitución, amparando la normativa un trato desigual entre contribuyentes: se somete a la misma carga fiscal a contribuyentes cuyos terrenos tienen valores reales y efectivos muy distintos, pero respecto de los cuales el resultado de la liquidación es similar por aplicación de las reglas del valor “ficticio” previstas en el artículo 107 de la normativa del impuesto (Ley de Haciendas Locales).

El despacho de abogados subraya que, según este juzgado, para resolver los supuestos en los que no hay incremento de valor no es necesario acudir a una cuestión de inconstitucionalidad, ya que en estos casos puede acudirse a la vía interpretativa.

"De hecho, cada vez más Juzgados y Tribunales están reconociendo la inexistencia de hecho imponible, y por tanto de tributación por la plusvalía municipal, en los casos en los que el contribuyente ha transmitido su terreno en pérdidas", insisten.

Publicado por idealista.es

El euríbor registra un nuevo mínimo histórico en mayo y firma su cuarto cierre mensual en negativo

El euríbor a 12 meses, por suerte para los hipotecados, sigue cómodo en terreno negativo y parece no tener intención de cambiar de tendencia a corto plazo.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha terminado mayo en el -0,013%, el nivel más bajo de la historia, y ha firmado su cuarto cierre mensual consecutivo por debajo de cero.

Gracias a esta nueva caída, los hipotecados que tengan la revisión de su préstamo se beneficiarán de una rebaja de la cuota. Según los cálculos de la agencia Europa Press, una hipoteca de 120.000 euros a 20 años y un interés de euríbor+1%, el ahorro será de unos 10 euros al mes y 120 euros al año.

El ahorro es algo superior en un préstamo de 200.000 euros a 25 años al que le queden 24 años de vida. En este caso, la cuota se reducirá alrededor de un 2%, lo que supone unos 17 euros al mes y unos 200 euros al año. Si al hipotecado le quedan aún por pagar 39 años para devolver esos 200.000 euros, el ahorro es de unos 22 euros mensuales y 260 anuales.

Debemos recordar que la mayoría de las hipotecas variables está vinculada al euríbor y que, al estar este indicador en negativo, los intereses a los que están sujetos los préstamos dependen del diferencial que aplican los bancos.

En mayo del año pasado, por ejemplo, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,55% (formado por un diferencial del 2,39% y un euríbor del 0,165%), mientras que este año pagará un interés del 2,377%, siempre que el cliente no tenga en su contrato hipotecario la bautizada cláusula cero, una cláusula que se está popularizando en las nuevas hipotecas y que permite a los bancos a cubrirse del impactodel euríbor negativo.

Estas nuevas rebajas cumplen las previsiones de los expertos, que calculan que el euríbor a 12 meses seguirá en negativo varios meses más, como consecuencia de las medidas extraordinarias que mantiene vigentes el Banco Central Europeo (BCE).

Y es que la máxima autoridad monetaria en la eurozona no solo ha dejado el precio del dinero en el mínimo histórico del 0,0%, sino que además ha ampliado las condiciones de su multimillonario programa de compra de deuda conocido como QE. Desde el pasado mes de abril, el organismo puede adquirir hasta 80.000 millones de euros mensuales de deuda pública y privada (el límite anterior era de 60.000 millones y solo incluía deuda pública).

El organismo prevé mantener activo este programa al menos hasta marzo del año que viene, toda una señal de que las rentabilidades de muchos activos e indicadores financieros (como los depósitos bancarios o el euríbor a 12 meses) seguirán contenidas.

Bankinter, por ejemplo, cree que el indicador seguirá en negativo al menos un año más, para volver a situarse alrededor del 0% en verano de 2017. El consenso de mercado maneja unas previsiones similares a las del banco naranja: cree que el índice ha entrado en un movimiento lateral, que no caerá mucho más y que a medio plazo iniciará un camino alcista.

Publicado por idealista.es

Euribor, Euribor Plus, IRPH… ¿de qué depende que la cuota de mi hipoteca suba o baje?

Para averiguar el importe que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca, basta con usar el simulador del Banco de España si la hemos contratado a tipo fijo y el sistema de amortización pactado es el de cuota constante o sistema de amortización francés. Por ejemplo, una hipoteca de 180.000 euros al 2% a amortizar en 20 años supone pagar cada mes 910,59 euros. Si multiplicamos los 910,59 euros por los 240 meses de plazo, resulta que acabaremos pagando 218.541 euros: 180.000 euros de capital y 38.541 de intereses. 

La matemática se complica si el interés pactado es variable. La fórmula se basa en sumar un diferencial a un tipo de interés de referencia; euríbor + x% si se pacta este referencial. Si tomamos el último euríbor a un año publicado por el Banco de España, correspondiente al mes de marzo y tomamos un diferencial del 1%, resulta el siguiente tipo de interés: -0,012% + 1% = 0,988%. Aplicando este valor a la hipoteca del ejemplo, la cuota mensual del primer año es de 827 euros; sin embargo, en la próxima revisión habrá que recalcular la cuota en base al nuevo euríbor a un año del mes de marzo de 2017, que todavía no conocemos. Este futurible provoca que la TAE variable que se usa para comparar hipotecas no sirva de mucho, ya que se basa en hipótesis de escenarios de tipos, no en valores reales.

Los últimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE)indican que, de las 33.316 fincas hipotecadas el mes de enero de este año, el 89,8% de las hipotecas se constituyó a tipo variable —siendo el euríbor el referencial pactado en el 94% de los casos—, frente a un 10,2% a tipo fijo, un aumento importante: en enero de 2015, solo un 6% de las hipotecas registradas se fijaba a un tipo de interés fijo, y en 2008 solo el 1,7% de las hipotecas estaba registrado con este interés.

Actualmente, el euríbor no refleja propiamente el coste-beneficio derivado de transacciones reales

La bajada del euríbor en los últimos tiempos y su caída a tasas negativas podría ser la razón última del aumento en la concesión de préstamos de cuota fija. Para las entidades es una forma de garantizarse una rentabilidad en estos momentos, si bien asumen un riesgo que antes recaía en las familias: tipos fijos cercanos al 2% durante varias décadas suponen pérdidas cuando los tipos vuelvan a subir con fuerza. Otra forma de proteger sus márgenes son las nuevas cláusulas cero, que, como explica el experto hipotecario Santiago Cruz, toman varias formas: desde la expresión manuscrita en las escrituras que limita el interés aplicable al 0%, hasta otras versiones que explicitan que un índice de referencia negativo no restará del diferencial mínimo pactado incluyendo las bonificaciones. “Es decir, que el diferencial mínimo es el suelo de la operación” interpreta el experto.

¿Cuáles son los tipos oficiales del mercado hipotecario?

La Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario, recoge los seis actuales tipos de interés oficiales del mercado hipotecario: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España —IRPH de entidades—; el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro; tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años; referencia interbancaria a un año —euríbor—; permuta de intereses o Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años; míbor —hipotecas de antes de enero del 2000—. De todos ellos, básicamente se usan el euríbor y el IRPH de entidades.

¿Y los no oficiales?

En España, se conceden préstamos hipotecarios con otros tipos de referencia, como el euríbor a seis meses o incluso a un mes, caso de las hipotecas multidivisa, que además se referencian al líbor de la divisa si la deuda no se paga en euros. ¿Son legales estos tipos no oficiales? Para el abogado Francisco López, mientras el índice sea objetivo y no dependa de la voluntad del prestamista, en principio sí serían legales, si bien podrían no pasar el control de transparencia por los mismos motivos que las cláusulas suelo o el IRPH.

La metodología de cálculo del euríbor está siendo objeto de revisión 

El control de transparencia hace referencia a una garantía para el consumidor mediante la obligación, en abstracto, de que las condiciones generales de la contratación se redacten de tal forma, clara y comprensible, que un consumidor medio pueda llegar a comprender intelectualmente la carga económica que supone para él obligarse mediante la prestación de un consentimiento a un contrato. “El banco debería asegurarse de que el hipotecado entiende la naturaleza del índice no oficial y proporcionarle escenarios comparativos con el euríbor a un año, para que pueda valorar el coste económico del tipo de interés no oficial” interpreta la jurista Cristina Borrallo.

El euríbor plus

La metodología de cálculo del euríbor está siendo objeto de revisión, desde hace meses, por el European Money Markets Institute (EMMI), institución radicada en Bélgica que gestiona este índice de referencia, y formada por las asociaciones bancarias de los Estados Miembros de la eurozona. Realmente, no existe un “euríbor plus” como referencial nuevo: es una nueva fórmula de calcular el existente a un año. Como especifica el doctor en derecho Jose María López, actualmente, el euríbor se calcula partiendo de las comunicaciones efectuadas por determinadas entidades de crédito europeas, que reflejan el tipo de interés al que estarían dispuestas a prestarse fondos en el mercado interbancario. Por tanto, no refleja, propiamente, el coste-beneficio derivado de transacciones reales, efectivamente formalizadas. En todo caso, estas comunicaciones se someten a un código de conducta, se sujetan a un riguroso procedimiento de elaboración y son objeto de seguimiento por un auditor externo.

El euríbor plus es una nueva fórmula de calcular el existenteeuríbor a un año

En puridad no hay sustitución del euríbor por el euríbor plus, sino una nueva metodología de cálculo en base a datos reales de transacciones bancarias y no en previsiones. José María López aclara que estos cambios no son una respuesta del sector bancario al entorno de bajos tipos de interés e intereses negativos, ya que el proceso de revisión metodológica por EMMI comenzó hace años para dar respuesta a las indicaciones del G-20 y de la Junta de Estabilidad Financiera —brazo técnico-financiero del G-20 que publicó en julio de 2014 un informe titulado “Reforming Major Interest Rate Benchmarks”—.

El documento de trabajo del EMMI prevé que el nuevo euríbor plus se conozca el 4 de julio de este año, si bien esta fecha no es definitiva. En principio, hasta 2017 no parece que vaya a aplicarse a las hipotecas, hasta evaluar cómo evoluciona. ¿Pagaremos más o menos por la hipoteca? En palabras de Jose María López, es imposible dar una respuesta, pues la evolución del “nuevo” euríbor dependerá de las transacciones interbancarias reales que se realicen en el futuro, y el futuro no está escrito. Cuando el EMMI publique los primeros valores, podremos hacernos una idea cierta.

En el caso que la nueva metodología encareciera de forma significativa las hipotecas, Borrallo considera que las vías para reclamar de los hipotecados serían limitadas, puesto que por norma se establecerá la nueva fórmula y los bancos se ampararan en la legalidad para alterar todos los préstamos. No obstante, podría cuestionarse judicialmente dicha alteración y ese desequilibrio contractual, en su caso. El tipo de interés de un préstamo hipotecario es el precio de la deuda, al que añadir comisiones y productos vinculados a la deuda. Para saber si “compramos” la deuda cara o barata no nos queda otra que entender la naturaleza de los tipos de referencia, si financiamos a tipo variable.

Publicado por http://economia.elpais.com/

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