Al margen de pequeñas divergencias estadísticas entre notarios, registradores,
Ministerio de Fomento
y algunas tasadoras, la tendencia está clara: el mercado inmobiliario
residencial ha entrado en una senda de crecimiento sostenible. Por
primera vez desde que en 2007 arrancase
el enorme crash que se llevó por delante la mitad de la actividad.
Se compran más viviendas, las entidades financieras han empezado a conceder más préstamos hipotecarios –desde junio de 2014
se acumulan nueve meses de alzas
y el aumento interanual rozó el pasado mes de marzo casi el 30%–, los
visados para obra nueva crecen y los promotores, solos o de la mano de
los propios bancos, han comenzado a comprar suelos para acometer
proyectos en las mejores localizaciones céntricas de Madrid, Barcelona y
las zonas del litoral mediterráneo más demandadas, como la Costa del
Sol y Levante, y los dos archipiélagos, Baleares y Canarias.
Pero todo con una gran
cautela, derivada de la incertidumbre económica que todavía subyace en
España, con un mercado laboral de cientos de potenciales compradores
cuya temporalidad e ingresos reducidos no ofrecen márgenes suficientes
para plantearse la adquisición de una vivienda.
No obstante, las bases de crecimiento se
están dando. “No de manera generalizada en toda España, ya que hay
muchas zonas donde todavía no han terminado los ajustes, pero sí en
micromercados de Madrid, Barcelona y la Costa del Sol”, apunta Pablo
Méndez, director de suelo de la
consultora Aguirre Newman.
El problema es que la oferta en esas zonas
con mayor demanda resulta muy limitada. “El ideal de los empresarios de
encontrar parcelas finalistas para construir entre 50 y 100 viviendas
resulta muy restringido. Apenas hay”, reconoce Jorge Almagro, director
comercial de residencial, urbanismo y suelo de
JLL. Por eso, cuando se ofrecen, existe gran competencia por hacerse con ellas.
“Se está comprando suelo al contado”,
subraya Méndez, lo que implica que solo puedan entrar en estas
operaciones promotores y gestoras de cooperativas solventes, que no
requieren financiación para realizar la compra al disponer de recursos
propios suficientes. Entre los primeros, algunos, pocos, que lograron
salir del ciclo expansionista con un endeudamiento financiero asumible o
prácticamente inexistente, como Via Célere, ACR, Amenabar, Pryconsa o
CP.
Los precios residenciales han tocado suelo y las promotoras solventes vuelven a lanzar proyectos
Inmobiliarias que, sin embargo, se tienen
que conformar con comprar solares de un tamaño no excesivamente grande,
ya que los suelos finalistas de importantes dimensiones parecen un coto
reservado para gestoras de cooperativas, como Domo o Ibosa, capaces,
gracias a las aportaciones de sus socios, de adjudicarse las mayores
fincas que están ofreciendo las Administraciones públicas poniendo sobre
la mesa cantidades a veces superiores a los 100 millones de euros.
Lo de contar con el suelo pagado resulta
indispensable para que las entidades financieras respalden proyectos que
les son ajenos. De lo contrario, ni se lo plantean. Han aprendido la
lección. “Los bancos, ya con la garantía, han vuelto a dar crédito
promotor a un tipo más ajustado que hace dos años, con una media de
euríbor más 1,5 puntos”, indica Méndez.
También se ha reducido el
porcentaje exigido de precomercialización de viviendas. De prácticamente
obligar a las inmobiliarias a tener vendida casi en su totalidad la
promoción, a aceptar dar el préstamo con un mínimo del 50% de viviendas
señalizadas.
Entre esos micromercados estratégicos está
el de Arroyo Fresno, en Madrid.
Allí, dos promotoras solventes, CP y Amenabar, no han tenido problema
alguno en pagar casi 65 millones de euros a la Sareb, el banco malo, por
todos los terrenos que tenía disponibles en ese ámbito, en los que
existe edificabilidad para construir unas 450 viviendas.
Ambas promotoras saben lo que se hacen.
Los primeros 50 pisos fueron vendidos sobre plano en una semana. Como en
los mejores tiempos de la burbuja inmobiliaria. Y además han conseguido
hacerlo a unos precios relativamente altos, a partir de 450.000 euros
por viviendas grandes, de cuatro y cinco dormitorios, con una superficie
mínima de 150 metros cuadrados. ¿Los clientes? Familias con hijos y con
una solvencia económica contrastada.
Estos precios ponen sobre la mesa la gran
brecha que se está abriendo entre unas zonas y otras. Siempre hubo
diferencias, pero ahora, en la salida de la crisis, estas se están
acentuando. En los barrios con mayor demanda del centro de Madrid o los
desarrollos de nuevo cuño, como Arroyo Fresno o Valdebebas, que está a
pleno rendimiento tras haber superado un sinfín de reveses jurídicos,
con 5.000 viviendas construidas y otras 8.000 pendientes de levantarse,
se vuelven a vender pisos
con el precio del metro construido en torno a 3.000 euros, y con
tendencia al alza. Pero en otras zonas los precios han caído y lo siguen
haciendo incluso por debajo de los niveles que se daban al inicio de la
fase expansiva de la pasada década, con innumerables pisos de segunda
mano en venta por debajo de los 1.000 euros por metro.
“Sí estamos apreciando cierto repunte de
precios en algunas zonas con demanda y poca oferta”, apuntan desde JLL,
pero queda lejos de ser una situación generalizada. Y, desde luego, el
ajuste ya está prácticamente hecho. Este ajuste ha provocado que ya no
se venda cualquier apartamento en cualquier zona por 250.000 euros o
más, como ocurría en la época álgida de la
burbuja inmobiliaria,
hace ahora justo una década. Ya no. Ahora, en Madrid, en zonas como los
PAU de Vallecas o Carabanchel, el mismo piso cuesta 100.000 euros
menos.
Lo que aún no se aprecia es que, en el
corto plazo, puedan moverse las grandes bolsas de suelos urbanizables
que quedaron a medio desarrollar al sobrevenir la crisis. “No estamos
todavía en ese escenario. Son suelos de otra época, demasiado grandes
para ser financiados. Parece razonable pensar que habrá que gestionarlos
de otra manera. Cambiar el modelo para que puedan desarrollarse por
fases”, explica Ángel Méndez, consultor de Aguirre Newman. “Queda aún
mucha vivienda usada por vender”, corrobora Almagro.
No obstante, actualmente se parte con una
ventaja. Gran parte de esos terrenos ya están ordenados, con la
tramitación urbanística terminada e incluso en algún caso con las obras
de urbanización iniciadas, lo que, llegado el punto de que la demanda
fuera lo suficientemente amplia, facilitaría la puesta en carga
edificatoria en un espacio relativamente corto de tiempo.
En Madrid capital, operaciones
como la de Campamento o Chamartín vuelven a moverse dos décadas después
de que lo hicieran por primera vez, y los desarrollos de Sureste
también están ahí, esperando que, en algún momento, puedan ponerse en
marcha.
Si las decisiones judiciales pendientes o
un cambio radical de la situación política tras las elecciones del
próximo 24 de mayo o de las posteriores nacionales no lo impiden, en
unos meses podría haber novedades sobre el inicio definitivo de algunas
de estas grandes actuaciones.
