Nuevo video corporativo de Inmobiliaria SEVILLA 2000 Real Estate, un concepto diferente de inmobiliaria.

Presentamos a continuación nuestro nuevo video corporativo actualizado con una duración de solo un minuto en el que se resumen los servicios de la empresa con imágenes representativas de la misma de nuestros medios materiales, técnicos y humanos asi como  nuestras acciones comerciales, de publicidad y marketing, etc  ... SEVILLA 2000, UN CONCEPTO DIFERENTE DE INMOBILIARIA.

Interesantísimo artículo de opinión de nuestro Gerente y Presidente de MLS Sevilla, Don José Gamero, en el periódico ABC sobre el mercado inmobiliario de Sevilla.

¿Puedes permitirte comprar casa? Seis sencillos cálculos para que lo averigües

A pesar de haber vivido la peor crisis inmobiliaria de la historia reciente, los españoles siguen prefiriendo mayoritariamente comprar casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector parece haber salido de la UCI y se encuentra en planta, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.  

A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.  

1.- Una sencilla multiplicación. Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. “Ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”, opina Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.

Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores. Como Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, quien no aconsejaría destinar más de tres años del salario.

¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria. 

2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca. Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de Re/Max, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.

3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado. La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.

Obviamente hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible. 

4.- Hipoteca media en España. Más datos relacionados con el endeudamiento. La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación. 

5.- Nivel de ahorros. Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Desde que estalló la crisis la banca ha cerrado el grifo de la financiación y, aunque en los últimos meses ha se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.

En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa –el que sea más bajo-. De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.

6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible. Hoy en día, existen muchas herramientas en Internet que nos permiten calcular la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización -el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca- se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El euribor, la principal referencia de las hipotecas en España, despidió agosto en el 0,165%, el nivel más bajo de su historia. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicadornbsp;Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?

Un último ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales. 

(publicado por http://www.elconfidencial.com/)

¿Cuánto dinero cuesta vender una casa? No se olvide de los impuestos

Nada es gratis. Hasta hay casos en los que deberá pagar cantidades nada despreciables por vender algo que le pertenece. Por lo menos, esto es lo que ocurre con la vivienda: así como hay que abonar unos cuantos impuestos y gastos cuando se compra un inmueble, también en la operación de venta hay que hacer frente a una serie de gravámenes. Para no tener sorpresas, es recomendable echar cuentas e investigar si podemos acogernos a algunos de los beneficios fiscales que la ley contempla en determinadas situaciones. 

IRPF. Cuando se vende una propiedad inmobiliaria se puede ganar o perder dinero, según se liquide por un precio superior o inferior al que se había desembolsado para comprarla. Si hay ganancia, hay que hacerlo constar en la declaración de la renta y pagar por ello. “La eventual plusvalía tributa en el tramo del ahorro según el tipo que le corresponda”, aclara Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director de RN Tu Solución Hipotecaria.

No vale, sin embargo, con hacer una simple resta entre los precios de adquisición y de venta. “Hay que considerar también los gastos de ambas transacciones y otros conceptos”, explica Gulias. Para aclararlo, pone un ejemplo. Una persona adquiere en 2010 una vivienda por 100.000 euros; a esta cantidad le añade 7.000 euros, que reúnen los costes de la adquisición (impuestos y otros tributos y gastos) y de las mejoras realizadas, al neto de las amortizaciones. El precio de compra sobre el que calcular la plusvalía serán entonces 107.000 euros, y no 100.000.

Por otro lado, si logra vender el inmueble por 200.000 euros, habrá que restar a esta cifra los costes de la enajenación (impuestos y tributos). Si fueran de 6.000 euros, la ganancia sobre la que se tributará la da la diferencia entre 194.000 euros (precio de venta, restados los gastos) y 107.000 (precio de compra, sumados los costes), es decir, 87.000 euros. Con estas cantidades, el importe del impuesto sobre la renta se situaría en 18.890 euros, calcula Gulias.

¿Y si la vivienda es heredada? “Cuando se hereda un inmueble se le da un valor en base a las tablas del catastro, y en función de esa cantidad se hacen los cálculos”, explica el experto. Por otro lado, si no hay ganancia —si la casa se vende por un precio inferior al que se ha comprado—, no habrá que tributar por la plusvalía. Pero merece la pena declarar igualmente la pérdida patrimonial en ladeclaración de la renta: la ley establece que el perjuicio generado por la operación puede ser compensado con las eventuales ganancias que se obtengan a lo largo de los cuatro años siguientes.

Existen otros supuestos en los que el vendedor se ahorra pagar por la plusvalía a Hacienda. Por ejemplo, cuando la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual se reinvierta para adquirir la que se será la nueva primera residencia. “Pero hay que usar todo el dinero y hacerlo en los dos años siguientes a la operación”, recuerda Gulias: “Si consigo un beneficio de 30.000 euros y solo uso 20.000, tendré que tributar por esos 10.000 euros de diferencia que no he usado para la compra del nuevo inmueble”. 

Por otro lado, los mayores de 65 años que venden su residencia habitual siempre están exentos de tributar por la plusvalía. Tampoco deben pagar el impuesto cuando usen el beneficio obtenido para constituir una renta vitalicia —exento hasta un máximo de 240.000 euros—, aunque la ganancia proceda de una vivienda que no es la habitual. También en este caso, si la reinversión es parcial se tributará solo por la diferencia entre los importes. No están obligadas a abonar el impuesto tampoco las personas con dependencia severa y, desde 2014, cuando la plusvalía proceda de dación en pago o desahucio.

Plusvalía municipal. Este impuesto se tiene que pagar independientemente de la edad del vendedor y de la naturaleza de la vivienda. La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es una carga local, cuya cuantía se calcula en función de unos coeficientes que establece el ayuntamiento donde radica el inmueble. “Se supone que se tiene que pagar porque parte de la ganancia obtenida se debe a la revalorización del suelo”, explica Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI), “pero no tiene sentido si hay pérdida”.

Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria la administración ha seguido exigiendo el pago de la plusvalía municipal, pese a que el valor de la vivienda (y del suelo) haya bajado de manera considerable en numerosas provincias. “Este impuesto tenía lógica mientras los precios subían, cuando el mercado es ascendente, pero esta no es la realidad actual”, analiza Murcia. Así, cuando la venta se ha cerrado con una pérdida patrimonial, es recomendable reclamar la devolución del impuesto. “Hay bastantes sentencias que están dando razón a los vendedores”, asegura el vicepresidente de AEGI.

Notaría, registro y gestoría. Los gastos de notaría relativos a la compraventa los suele abonar el comprador, pero si el vendedor tiene una hipoteca que grava sobre el inmueble tendrá que proceder a su cancelación, tanto en el banco como en el Registro de la Propiedad, fundamental para dejar el inmueble libre de cargas. Y asumir los gastos correspondientes. La comisión de cancelación bancaria, en media, es del 0,5%, explica Gulias. 

Normalmente, son las entidades que se encargan de estas operaciones, a través de su gestoría. “Este trámite ronda los 1.000 euros; los banco suelen hacer una provisión de fondos”, concluye Murcia. No hay que olvidar que, si se ha contratado una agencia inmobiliaria, sus honorarios también corren a cargo del vendedor.

(publicado en economia.elpais.com)